智通财经APP拿到的消息显示，申万宏源刚刚发出研报，首给太古地产（01972）戴上了“买入”的帽子。这个公司1972年就在香港起家，一直深耕这块宝地。分析师认为它是商业地产界的领头羊，未来靠着消费的好转带来的老店赚钱和新店开张，就能稳住租金，业绩也能跟着涨。他们估摸着，公司2025到2027年的核心净利润大概有67.9亿、72亿和80.5亿港元。比起去年，这三年分别要长0.3%、6%和11.9%。如果用核心市盈率算一算，对应这三年的估值分别是21倍、20倍和18倍。另外，如果算上归属于母公司的净利润，2025到2027年分别是24.9亿、46亿和70.5亿港元，涨幅更是高达425%、85%和53%。 申万宏源列出了几个主要看点：继续扎根香港、加大在大陆的布局，加上成熟的资产置换模式。太古是施怀雅家族在1972年于香港创立的，最早干的是船坞工程。发展到现在，其实分为了三个阶段：第一阶段是从1972年到2000年，主要是在香港深耕和加强美国投资，然后第一次上市；第二阶段是从2001年到2021年，开始向内地扩展，还进行了二次上市和处理香港的非核心资产；第三阶段是从2022年开始的“千亿投资计划”，要加大在内地的投入，同时卖掉美国的非核心资产，还有布局东南亚。 现在公司的股份还是被施怀雅家族通过太古股份公司控制着，占比高达83.31%，股权很集中。今年到明年还会搞股份回购计划，打算回购14.6亿港元的股票，占总股本的1.61%。这家公司有五大核心竞争力：第一是能穿越周期的战略眼光和大笔投资计划；第二是在好地段积攒下来的顶级写字楼和商场；第三是管商场的招调能力很强；第四是分阶段开发项目、增厚股东权益、把核心项目搞得更密集；第五是长期稳定的老店增长。 对于“千亿投资计划”，申万宏源也分析得很细。他们说从2018年开始，公司就在进行“卖非核心资产、循环资本”的转型；2022年又宣布了这个大计划，打算把一半的钱投到中国内地。算到今年上半年末，这个计划已经完成了67%。预计到2032年底，内地的物业权益面积会达到157万平米，平均每年增长9%。 在商场运营上，这家公司确实做得不错。A、他们在黄金地段打造顶级项目；B、商场的管理、招商能力很强，能把高端品牌、轻奢品牌和生活方式品牌混搭在一起；C、分阶段开发能让股东赚更多钱；D、长期来看，老店的业绩增长一直很稳。 至于分红这块儿，预期是个位数的稳定增长。现在的收入大头还是靠物业经营，占了9成；香港的写字楼和内地的零售加起来超过了7成。核心业务这块儿可以分成四块：1)香港写字楼有两个群，虽然大环境不好但出租率已经见底了；2)香港零售有三个商场，市场有点回暖了；3)内地零售有六个商场，整体不好看但分化明显，高端部分在第三季度开始回升；4)内地写字楼有三个项目，市场空置率还高但公司的出租率已经触底。 至于卖房这块儿，项目主要在香港、上海和东南亚。这些货值加起来有1196亿港元，股东权益的货值是485亿港元。申万宏源用分部估值法算了一下目标市值应该是1791亿港元。 看财务数据的话还是挺稳健的。今年上半年末净负债率只有15.7%，物业账面价值2695亿港元、同比少了3.9%。上半年的毛利率和核心净利率分别是65.5%和50.7%，虽然比去年跌了一点但还算不错。估值这块他们是这么算的：1)物业经营这块用PFFO来估；2)拿了7个可比消费REITs的平均值19倍乘以26年的预计NOI（净运营收入）86亿港元，算出目标市值1641亿港元；2)卖楼和酒店这块用PB1倍算的话值150亿港元；最后加起来就是1791亿港元，比起现在的股价空间还有23%。 不过也得注意风险提示：香港和内地的零售、写字楼恢复可能没那么快；商场开业的情况可能也达不到预期。