香港楼市真的回暖了吗？千万别被表象给骗了，专家给咱们扒了一层皮。你看，中环写字楼里的大经纪公司都在嚷嚷，纷纷调高今年的房价预测，最高能涨到15%。甚至有地产大佬施永青跳出来喊，今年楼价可能升幅要接近两成。尖沙咀的新盘现场更是热闹，那些土豪大手一挥，动不动就一层楼一层楼地扫货，好像回到了以前那个“买到就赚”的疯狂年代。 不过呀，另一边经济学家们却在泼冷水。在最近一期的《财策相对论》里，叶秀亮教授把话说得很实在：现在这繁荣看着红火，其实很可能只是大跌之后喘口气罢了，真正的大麻烦还在后面呢。 最近确实有不少案例让人眼睛一亮。有些在市场最恐慌的时候下手的买家，短短几个月靠炒新盘就赚了两到三成利润。这种“暴力美学”看得人心里痒痒：难道牛市真回来了？叶教授给咱们分析了一通。他说啊，市场以前跌得太狠了，开发商和二手业主都急着卖货，议价空间被拉得极大，甚至有人直接砍掉10%的价卖“断头货”。 “现在市场稍微稳住了点儿劲儿，这种极端的还价情况自然就没那么凶了。”叶教授指出，这种价格波动更像是皮球掉地上弹回来一下的物理学现象，而不是什么长期的反转。稍微收复点儿失地并不代表楼市能一直往上走。 更得防着的是买房子的人都变了样。最近新盘一推出来就有很多公司名义的买家入市，甚至有人一口气买好几套。普通人看着这情况觉得买房的人特别多；但叶教授说这其实是开发商没辙的遮羞布。 为什么呢？因为炒家通常用壳公司买房，万一市场风吹草动他们扭头就走（俗称“挞订”），开发商根本追不回损失。“如果一个新盘得靠炒家来撑场子，”叶教授直言，“那就说明它卖得太艰难了。”他觉得这种靠投机需求撑起来的行情本质上就是场虚火，随时可能灭。 要是说短期炒作只是噪音，“同城化”才是悬在香港楼市头上的大杀器。随着深圳跟香港之间的交通越来越快，两地的地理界限变得越来越模糊。以前过关跟长征似的，现在扫个二维码就过了；未来科技再发展点儿，两地上班可能比从屯门去中环还顺溜。 叶教授有个很扎心的预言：香港跟内地的楼价差以后会越缩越小。现在越来越多香港人退休选去北边住了，甚至有些公司也把办公地点迁到了内地。“通达性”一旦完全打通了，“住在香港”这事儿的溢价逻辑也就变了。 他预计短期内还抹不平这差距但长远看可能缩窄到只剩20%到30%。你想想看如果深圳南山一套精装修豪宅才500万，隔条河的香港北区却要1000万，“当通关时间缩短到10分钟时”，“香港的溢价还能维持多久？” 过去三十年香港楼市的神话主要靠东西稀缺和高度金融化撑着。可现在游戏规则变了。“同城化”一旦成了趋势，“消费力和居住需求就会一直往北走”，“香港楼市正在经历一场结构性的大变动”。 那些还在指望房价“V型反转”好重温旧梦的人得醒醒了，“楼市的走势终究得靠经济基本面和人口结构来决定。” 在这大变化的年代买房可不像以前那样闭眼躺赢，“而是一场关于眼光、耐力和对城市边界理解的终极博弈”。你觉得交通越来越方便以后，“香港楼价还能维持现在这种高冷吗？”你会在香港买房还是去深圳住大房子呢？