问题——存量资产盘活与产业升级的资金需求并存 近年来，城市更新与产业转型加速推进，产业园区、科创载体等不动产项目进入“运营见效、再投再建”的新阶段。一方面，优质园区资产对长期资金具有吸引力，但传统融资方式期限错配、成本波动等问题仍然存；另一上，园区运营需要持续投入，既要保障既有载体的品质维护，也要支持新兴产业导入与服务体系升级。如何将成熟资产的稳定现金流转化为可持续的再投资能力，成为地方园区经济高质量发展中的现实课题。 原因——政策导向与市场创新共同推动产品落地 据有关信息，2026年3月3日，“元联苏园产城持有型不动产资产支持专项计划”获得上海证券交易所无异议函，并将于近期推进发行。这项目由园丰资本担任发起人和基石投资人，元联基金作为普通合伙人和基金管理人，原始权益人为“苏州元联药谷一期基础设施投资合伙企业（有限合伙）”。产品采用纯权益型平层结构设计，属于机构间REIT范畴，并实现两项突破：其一，为苏州市首单机构间REIT；其二，为全国首单以产业引导基础设施投资基金作为原始权益人的机构间REIT。 业内人士认为，此类产品得以推进，背后既有盘活存量资产、提升资本循环效率的政策取向，也有机构投资者对优质不动产运营能力、现金流稳定性的持续关注。与公募REITs侧重标准化与公开市场交易不同，机构间REIT通常更强调机构投资者之间的专业定价与风险识别，产品设计与投资者结构更具“定制化”特征，有利于将资产特性、运营策略与资金属性进行更精准匹配。 影响——为园区更新与产业集聚提供可复制的金融工具 该项目底层资产苏桐112国际科创园位于苏州工业园区金鸡湖商务区核心区位，属于园区城市更新的地标性载体之一。项目以低密、开放式园区为主要特点，叠加区域成熟的商务与科创配套，对吸引新一代信息技术、集成电路、新能源等领域企业具有承载优势。 从地方发展角度看，机构间REIT落地带来多重效应：一是促进“存量变现—增量投入”的资金闭环，增强园区持续改造与服务升级的资本能力；二是推动园区资产运营从“重建设”向“重运营”转型，以现金流与资产质量为核心的治理机制将更受重视；三是为产业引导基金等长期资金提供更市场化的退出与循环路径，提升资金使用效率，更放大财政资金与国资资本的引导作用。 从市场层面看，本次探索对机构间REIT产品的结构设计、资产筛选、信息披露与风险隔离提出更高要求，也将推动行业估值体系、运营指标与合规标准上加速完善，为后续同类型项目提供参照。 对策——以稳健运营与透明治理夯实长期回报基础 业内普遍认为，机构间REIT要实现“发得出、续得住、走得远”，关键于基础资产的可持续经营能力与全周期治理水平。建议从几上持续发力：一是强化底层资产运营管理，围绕招商去化、租户结构优化、续租率提升与服务体系完善建立可量化指标；二是完善信息披露与投资者沟通机制，围绕租金表现、空置率、重大租户变化、资本性支出等核心变量提高透明度；三是加强合规与风险控制，关注利率波动、区域供需变化、租户集中度等风险点，完善压力测试与应急预案；四是推动“资产—资金—产业”协同，依托产业资源导入能力提升园区黏性与抗周期能力，使金融工具更好服务实体经济。 公开资料显示，苏州元联药谷一期基础设施投资合伙企业（有限合伙）成立于2020年11月，注册资本18亿元，股东结构涵盖园区产业投资基金、地方投资平台及金融机构等多元主体。多方参与有助于形成“资本支持+产业导入+运营管理”的合力，也对治理规范与专业化运营提出更高要求。 前景——机构间REIT或在长三角加速扩围，助推资本与产业深度耦合 展望未来，随着城市更新从“增量扩张”转向“存量提质”，优质产业园区、科创载体、配套设施等资产的证券化需求有望持续增长。以苏州为代表的长三角地区产业基础扎实、园区运营成熟、机构投资者活跃，为机构间REIT发展提供了更广阔空间。可以预期，在监管规则持续完善、资产运营能力不断提升、长期资金配置需求增强的共同作用下，机构间REIT将进一步向规范化、透明化、专业化演进，成为服务产业升级与地方高质量发展的重要金融工具之一。
苏州市首单机构间REIT的成功获批，说明了金融创新与产业发展的紧密结合。这个突破不仅为苏州工业园区的优质资产提供了新的融资渠道，也为全国其他地区的园区开发和城市更新提供了借鉴。在新发展阶段，推动REITs市场创新发展，形成"投融管退"的完整产业链，将成为推动区域经济高质量发展的重要抓手。苏州的这次尝试预示着我国基础设施融资模式正在进入更加开放、规范、高效的新阶段。