长沙仰天佳园这个项目，现在市场上的反应到底怎么样？咱们先聊聊它的位置。这块地就在二环内的侯家塘板块，城市核心商圈的配套非常齐全，北边就是贺龙体育馆和田汉大剧院。距离长沙南门口和黄兴步行街大约1.5公里，坐地铁也就1-2站的功夫。天心阁离这儿也只有1.2公里。另外，项目离侯家塘地铁站走路也就100多米，想去五一广场、省府、洋湖、湖南广电、高铁站这些地方都很方便。教育资源也不少，西边就是仰天湖小学，这可是长沙市老牌的重点小学。东边700米的地方有中雅培粹北校区和雅礼中学，北边1.5公里还有湘郡培粹和长郡中学。周边还有不少名校需要微机派位。医疗资源也很丰富，湖南省儿童医院、湘雅二医院这些三甲医院都在2公里的辐射圈内。虽然这些条件都挺不错，但这毕竟是老城区嘛，拆迁难度很大。好不容易腾出这么一块地来盖房子，结果发现周边有很多老旧小区，环境和城市界面看起来就比较差。围着这个项目的四条路全是小路，开车不太方便，旁边的小区房龄基本都在20年左右了。 今年1月份挖地基的时候发现了古墓，本来这也就是个插曲。结果最近因为24小时施工扰民，还有大家担心以后日照会变差，好几十户居民就去投诉了。开发商到现在还没跟居民达成一致，补偿问题还在谈着呢。这些事儿搞下来肯定会增加不少开发成本。 从教育方面来说，孩子大概率能上仰天湖小学本部（不过初中还是得靠微机派位）。这所小学虽然是老牌重点学校，但按照2025年的微机派位结果来看，派到湘郡培粹和中雅培粹北校区的学生比例只有38%，算是中下游水平了。名师数量也不多，之前我排的长沙TOP25小学排名里它只排第24位。 再看看小区内部规划吧。主入口在北边天剑路那边（那边平时停车的比较多）。下沉式庭院里面还搞了个约1400平方米的会所；架空层面积有1940平方米（占了总住宅面积8.2万平方米的2.4%），比很多新房规划的1%-2%要高不少；公区品质肯定比周边的二手房要好；120㎡和141㎡的户型是新规产品得房率高一些。不过跟市面上别的新房比起来还是有点差距：120㎡户型套内得房率是103%，140㎡的是108%，都比不上那些得房率能做到110%到120%的项目。容积率3.0太高了、地块形状不规整、设计新规收紧都是影响得房率的原因。 再说说周边的二手房价格行情吧。离项目最近的次新房是长沙檀府（价格在1.4到1.5万/平方米之间），建发央玺算是质素最高的了（成交价格1.6万左右）。这个项目品质估计比建发央玺还要好点（会所和架空层都升级了）；得房率也比他们强；教育配套稍微差点（建发央玺能读砂子塘本部）；但地理位置更好。我觉得它应该能比长沙檀府溢价15%左右；和建发央玺持平或者多卖5%算是比较合理的估值。按照这个思路推算的话，仰天佳园卖1.7到1.8万/平方米算是正常水平（总价在200到250万之间），如果在1.6万以内买进去那就很划算了。