你猜香港楼市要变天了吧？高盛他们直接把今年香港楼价的预测从5%给调到了12%，涨了一倍多！你知道为啥吗？全是因为“移民政策”和“转租为买”这两股风在吹。大家还在说楼市调整期呢，高盛就扔出个重磅炸弹。这就好比本来大家觉得楼市还在冰窟窿里冻着呢，结果高盛突然说温度一下窜上来了。 他们看了一下数据，2023年到2025年香港租金涨了两成，银行按揭利息反而往下掉。这种情况下，租房的人干脆不想交那么多钱给房东了，不如自己供楼，好歹房子是自己的。这种“转租为买”的心思越来越多，实实在在变成了购买力。 而且去年年初香港不是把那些“辣招”基本都撤了吗？印花税这些买卖成本一下降下来，观望的人也就忍不住出手了。高盛觉得未来政府的政策肯定是要吸引人过来、让人赚更多钱、改善住房压力的，这就给楼市一个长期的底部保障。 商业地产那边的情况也不一样。高盛给中环甲级写字楼定的租金涨幅是3%，出了中环的地方可能就涨不动了。至于零售商铺嘛，他们只敢给2%的温和增长预期。原因很现实：大家都爱跑深圳、日本还有东南亚去消费，网购又那么方便，对实体店面冲击一直没停过。 最有意思的是他们对几家主要地产股的评级做了大调整。恒基地产和信和置业直接从“沽售”变成了“买入”，简直是来了个180度大转弯！恒地、信和还有新鸿基地产这三家的住宅货量占整个市场大约36%，目标价自然也就跟着水涨船高。恒地涨到39港元，信和14.6港元，新鸿基更是飙到159港元。 长实集团就没这么好运了，从“买入”调到了“中性”。原因是长实业务太广了，对香港本地楼市依赖没那么大。不过九龙仓置业和领展房产基金就惨了，直接被打到“沽售”。 报告最狠的地方是给九龙仓、领展这些搞零售的来了一记重击。港铁公司也没能幸免，评级从“中性”降到了“沽售”，不过目标价倒是微升到了36.1港元。 高盛这次用真金白银的评级告诉大家：看好住宅看淡零售！12%的涨幅不仅仅是个数字，它背后连着移民政策、利率变化、购买力的转换，直接牵动着每一家相关上市公司的股价神经。