杭州文鼎苑小区最近有套高层住宅在法拍平台上卖了321.6万元，成交单价差不多5.26万。这小区是在西湖区，面积才61.18平米。这次拍卖吸引了8个人报名，经过29轮竞价才拍下来。这个成交价，可是文鼎苑自从2023年以来最高的。去年这个小区的法拍房价格曾经跌到3万多一平米，现在一般在4万到5万之间。看看二手房中介的挂牌价，现在也有很多房源在4万多一平米。 记者就问了一个片区的资深房产中介，他觉得这个价格不算异常波动。这个房子是个小户型，功能就是让人落户和上学用的。这些小户型的总价门槛比较低，所以单价通常都比较高。 其实文鼎苑之前房价最高的时候是2021年，那时候有一套59平米左右的房子卖到了746万，单价居然到了12.7万元。 这次拍卖反映了学区房市场的一个深层逻辑：因为政府限制炒房和推动教育均衡化，投资和投机需求变少了，大家现在更看重房子的实际功能和流动性。 买这种小区的房子，大家都考虑以后好不好卖。大户型虽然住着舒服，但总价动不动就700万以上。等孩子用完学籍后可能就不好转手了。 所以小户型因为总价低、方便转手，现在还是很抢手。这种情况在杭州学区房市场很常见。 拿另一个叫西城年华的小区举例子：42平米的小房子因为总价低、好周转，单价能维持在9万多；57平米左右的房子单价就跌到7万；130平米以上的大房子因为贵又不好卖，单价也就5万多出头。 这个案例说明现在买学区房要看清楚产品本身的价值和流动性。小户型因为“入学工具”的属性还是有需求的，但以前那种疯狂涨价的情况已经过去了。 以后学区房市场会更理性一些，会跟着教育政策、人口变化和整体市场情况走。