青岛这个沿海低密地块在经历了4次法拍失败后，终于把价格再度调低。这次尝试让这个位于西海岸薛家岛甘水湾的两宗低密地块在4月23日重新进入法拍市场。以前首次拍卖的起拍总价是1.89亿元，但这次把起拍总价给降低到了1.12亿元，价格一直在探底。这个区域内拥有总占地面积约44661平方米、合计约67亩、总建筑面积约41359平方米的土地，被誉为是坐拥一线山海资源的绝版地块。不过，由于地形崎岖、周边配套不足以及商业用地仅剩25年使用年限等问题，前四次竞价都没成功。1.12亿元的新底价给市场带来了一个新问题：这次是否是一个抄底机会？回顾两宗地块的拍卖历程，价格一直处于下跌状态。第一次拍卖在2024年7月，起拍价为1.89亿元，虽然有超过16000人围观，但没有能成功成交。随后在2024年8月，起拍价下调了20%，降至1.51亿元，还是没有报名者。2024年9月保持1.51亿元不变，再次流拍。直到2024年12月流拍三次后重新评估上架时，起拍价由1.51亿元给降低0.1亿元，降至1.41亿元。最近一次流拍后再次降价0.99亿元成为了现在的1.12亿元。根据相关资料显示，估价对象的土地所有权属于国家所有，土地使用权人为青岛元亨利置业有限公司。城镇住宅用地土地使用权期限是2081年1月14日结束；餐饮、旅馆用地期限则是2051年1月14日结束。这两宗地块分别是位于环岛路两侧的住宅和商业服务业用地。其中一块住宅和商业服务业用地面积为24322平方米（住宅12647.44平方米）、商服（住宿餐饮）11674.56平方米）。容积率为1.2时总建筑面积约29186平方米。这宗地还有住宅部分剩余年限55.35年和商业用地部分25.35年。另一块则是其他商业服务业用地面积约20289平方米。容积率为0.6时总建筑面积12173平方米。使用年限截至2051年01月14日止还有剩余使用年限25.35年。评估价5968万元起拍价4178万元这两宗地块在这一次上拍中价格已经累计降低7700万元也就是超过40%了。这个总建面4.14万平米的土地意味着楼面地价已经大幅回调。虽然地理位置优越而且容积率低这些优势明显但是很多人却不愿意出手购置这些土地。首先原因在于它们是不规则多边形地形且并不平坦所以在布局设计上会多花很多成本还有就是规划限制会影响土地价值最大化利用。其次还有就是商业用寿命短仅约25.35年所以对经营带来巨大压力极大影响估值模型。还有就是区域配套不完善没有成熟板块轮动效应支持需要开发商很强的造盘能力和耐心。虽然这次把门槛进一步降低但是开发商还要考虑建安成本、财务成本等多个因素。高端住宅去化速度普遍放缓而且这个商业占比达48%但商业寿命剩25年投资者都望而却步不会轻易接手这个项目投资风险太大。即使价格非常便宜但是“硬伤”依然存在所以还是要考虑清楚再下手！