问题—— 近期，贵阳市观山湖区龙潭春天小区部分业主反映，小区物业服务合同原应2025年到期。合同期限届满前，物业公司曾向业主发放《龙潭春天物业工作征询表》，除满意度内容外，还设置“是否继续聘用”该物业公司的选项。随后，小区业委会与物业公司完成续签。业主认为，续签过程中将“征询表”作为续约依据，涉及的程序及主体资格可能存在瑕疵，希望有关部门关注并深入明确规则边界。 原因—— 受访法律人士表示，物业服务企业与业主之间属于典型的合同相对关系。涉及选聘、解聘、续聘等关乎全体业主共同利益的重要事项，法律及地方条例均强调应由“业主共同决定”。作出决定的主体是业主大会（业主），业主委员会主要承担组织、召集与执行职责。物业企业作为服务提供方和利益相关方，可以开展服务质量回访与满意度调查，但不宜代替业主组织就“是否继续聘用”等事项进行表决，也不应形成具有决定性效力的证据。 从操作层面看，部分小区在合同临期时容易出现信息不对称与程序依赖：物业公司掌握日常触达渠道，收集意见更便捷；而业委会运转不完善或组织成本较高时，个别事项可能被简化为“征询”，甚至被视为“默认同意”。同时，一些业主对业主大会表决门槛、议事规则及证据留存要求了解不足，程序意识不强，容易为后续争议埋下隐患。 影响—— 若以“征询表”替代表决程序，最直接的风险是决定效力不稳。法律人士指出，勾选式问卷难以充分反映业主真实意思表示，尤其在签名确认、身份核验、投票过程公开、计票监督与结果公示等环节缺失时，其真实性与合法性更易受到质疑。一旦后续出现费用调整、服务质量争议或更换物业诉求，程序瑕疵可能引发业主与业委会、物业公司之间的信任裂痕，并可能进一步演变为行政投诉或司法纠纷，增加社区治理成本。 此外，程序不规范还会带来公共资源与社会精力的重复消耗：一上，业主权利难以得到充分实现；另一方面，物业企业因依据不足面临经营不确定性，影响服务投入与人员稳定，最终不利于小区秩序维护与居住品质提升。 对策—— 围绕“如何合规续聘或更换物业”，现行法律条款已明确路径。根据2025年1月1日起施行的《贵州省物业管理条例》第二十五条，选聘和解聘物业服务人属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。这个“双三分之二参与、双过半同意”的门槛，旨确保重大事项决策具有广泛代表性与稳定的民意基础。 在合同衔接上，《中华人民共和国民法典》第九百四十八条明确，物业服务期限届满后，业主未依法作出续聘或另聘决定、而物业继续提供服务的，原合同继续有效但转为不定期，当事人可随时解除，但应提前六十日书面通知对方。第九百五十条进一步规定，新物业接管或业主决定自行管理之前，原物业应继续处理物业服务事项，并可请求支付该期间物业费。上述规定既保障服务不断档，也提示业主应尽快依法形成决议，避免长期处于“事实续约”的不确定状态。 实践中，受访人士建议，小区如拟续聘或更换物业，应由业委会依法启动业主大会程序，明确议题、表决方式、计票规则与公示期限，做到“过程可追溯、结果可核验”。物业企业开展满意度调查，应定位为服务改进的参考，不宜与续聘表决混同，更不应以企业自制表格替代法定或约定程序。街道办事处、社区居委会等基层治理力量，可在规则宣讲、会议组织、资料留存诸上提供指导与协助，推动形成规范议事与公开决策的社区治理惯例。 前景—— 随着地方物业管理条例进一步细化表决门槛、程序要求与治理职责，物业服务领域正从“经验管理”转向“规则治理”。未来一段时期，围绕合同续签、公共收益、服务质量与费用标准的矛盾，仍可能在个别小区集中显现。推动矛盾源头化解，关键在于将重大事项纳入业主共同决定的制度轨道，提升业委会规范化运作水平，同时形成物业企业以服务质量赢得续聘、而非依赖程序简化的市场导向。
这起看似个案的程序争议，折射出基层治理中的共性问题。当物业服务从单一的契约关系延伸为社区共治议题时，只有把程序落到实处、把规则讲清用好，才能构建权责清晰、公开透明的物业管理秩序。社区治理现代化的推进，最终要体现在每一次依法议事、每一份可核验的决议之中。