问题——租金下行与供给扩张叠加，保租房运营面临“量稳价压” 年报数据显示，华润有巢REIT底层资产整体出租率（按房间数）为94.95%，同比提升0.66个百分点，入住水平保持稳定；但公寓租金单价为2.15元/平方米/天，同比下降1.83%。分项目看，有巢泗泾项目出租率95.17%、租金单价2.56元/平方米/天；有巢东部经开区项目出租率95.4%、租金单价1.83元/平方米/天；有巢马桥项目出租率94.59%、租金单价2.19元/平方米/天。整体来看，出租率延续韧性，但租金普遍回调，反映阶段性竞争加剧以及租赁需求对价格更敏感。 原因——政策强支持下集中供应期到来，区域新增项目带来价格压力 保障性租赁住房仍处于政策支持周期，“十四五”期间进入集中筹措、集中供应阶段。叠加REITs常态化发行、专项债等融资工具拓宽资金来源，项目入市节奏加快。上海等核心城市，新增供给更为集中。报告披露，有巢泗泾项目周边新增3个保租房项目，合计新增供应3123套；有巢东部经开区项目周边新增1个项目，供应1394套。供给扩容提升了租客选择空间，短期内对租金形成挤压。此外，在宏观环境波动下，租客更看重性价比，运营机构需要在租金水平与去化速度之间做更精细的平衡。 影响——收入总体平稳、利润改善，扩募推动资产规模跃升并增强运营底盘 尽管租金单价小幅回落，基金全年收入约7905万元，与2024年基本持平；净利润约1148万元同比增长，显示在承压环境下盈利能力仍有所改善。年报还显示，2025年12月18日基金完成首次扩募，发售金额约11.33亿元，扩募份额于2026年1月12日上市。受扩募项目并表等因素影响，期末总资产由2024年末约12.07亿元增至约23.63亿元，资产规模实现明显增长。基金2025年末份额净值为2.3431元，较上年末上升；全年可供分配金额约5056万元，达到招募说明书预测的102.15%，分配表现略超预期。 对策——以精细化运营对冲价格波动，以差异化供给稳住核心客群 从成本端看，部分项目公司销售费用同比小幅上升，反映在新增供给增加的背景下，引流与服务投入有所加大。面对“量稳价压”的市场特征，下一阶段可从三上提升抗压能力：一是坚持精细化运营，通过提升入住体验、优化公共空间与配套服务、缩短空置周期来稳住出租率；二是强化产品差异化与客群匹配，围绕通勤便利、产业园区就业人群与新市民需求，形成更清晰的定位，减少同质化竞争下的被动降价；三是推进数字化管理与标准化服务，通过能耗管理、维修响应、客户画像等手段提升运营效率，降低边际成本，用管理能力对冲租金波动。 前景——行业将由“扩量”转向“拼运营”，头部集中与协同合作趋势增强 从行业看，保障性租赁住房具有一定“弱经济周期”特征，政策延续性较强。但随着供应规模持续扩大，竞争重点将从“拿地拿房、快速入市”转向“资产管理、持续运营”。地方国企凭借政策与资源优势仍将是重要供给力量；具备市场化运营经验的专业机构则有望在服务能力与产品创新上拉开差距。预计未来一段时期，头部集中效应将继续强化，地方国企与专业化机构在投融建管退全链条的合作空间扩大；租赁式社区、品质化公寓以及绿色建筑与低碳运营能力，将成为影响项目长期现金流稳定性的关键因素。对REITs而言，扩募常态化为优质资产注入与规模成长提供通道，同时也更考验信息披露透明度、运营韧性与分红稳定性。
在集中供给与竞争加剧的环境下，租金小幅回调并不意外；关键在于能否以稳定出租率、可持续分配和更透明的治理来缓冲周期波动。华润有巢REIT年报释放的信号显示，保障性租赁住房的价值正从“政策红利”逐步转向“运营红利”。面向未来，只有把资产管理做实、把服务能力做强、把风险控制做细，才能在城市安居需求与资本市场回报之间形成更稳固的良性循环。