问题——城市更新项目周期长、资金占用高，部分项目推进一度承压。近年来，大湾区城市更新进入存量提质阶段，项目普遍涉及征拆安置、规划审批、历史债务处理以及多主体利益协调等复杂环节。对房企而言，一旦融资环境收紧、现金流承压，征拆补偿、回迁建设、工程款支付等关键节点容易出现资金缺口，进而影响项目节奏与市场预期。 原因——资金接续、融资通道与资产处置能力，是制约项目推进的关键因素。城市更新往往“前期投入大、回收周期长”，从控规调整、片区策划到征拆、回迁、入市，通常需要多轮资金持续接力。同时，历史债务、项目资产权属安排与收益分配机制等问题，需要更专业的财务梳理与结构化设计。单一主体“自筹自建”市场波动下抗风险能力有限，项目更需要引入稳定资金来源和成熟金融工具，形成“资产盘活—资金回流—再投入”的闭环。 影响——四方协同有望为项目恢复提供“开发+金融+处置”的组合支撑。根据框架协议，合作将引入有限合伙、基金、财产权信托等多种载体，出资方式不局限于现金，也可采用债权、股权等形式，体现以项目为核心的综合金融服务思路。分工上，富力与招商蛇口负责开发运营；中国华融参与资产盘活与资金支持；中信证券提供债权梳理、方案设计等财务顾问服务。该安排一上通过更灵活的资金组织增强项目资金保障，另一方面通过债务梳理与资产处置提升资金周转效率，降低因资金链波动带来的停滞风险，提升城市更新项目的连续性与可预期性。 对策——以成熟度较高项目先行，分批推进，成熟一个合作一个。业内普遍认为，城市更新更适合“以点带面、滚动开发”：优先选择区位较好、规划条件相对明确、市场承接力较强的项目先行突破，以现金回流支持后续地块与回迁建设。此次合作首批重点关注广州海珠赤沙、天河吉山，两者均处于核心功能区外溢与产业升级带动的关键区域，具备一定市场基础与价值支撑。海珠赤沙项目位于琶洲片区周边，区位优势突出，前期规划已具备一定基础，但片区规划稳定性、征拆补偿等仍需持续协调。随着资金与金融支持增强，补偿资金安排与节点支付能力的不确定性有望降低，从而提升推进确定性，并更好匹配审批与实施节奏。天河吉山项目处于科创走廊及重点功能板块辐射范围内，体量较大、投资强度高，对资金组织与开发节奏要求更高。若债务重组与资金接续安排顺畅，项目拆迁、回迁建设及后续入市节奏有望回归正常轨道。 前景——城市更新或将加速走向“资本协同+专业分工”的新常态。随着各地从增量扩张转向存量优化，城市更新对长期资金、专业运营与风险隔离提出更高要求。央企开发管理与信用体系上更具优势；专业金融机构资金组织、债务重组与结构化工具运用上经验更成熟；资产管理机构在存量资产盘活、风险化解与退出机制设计上具备能力。多方协同不仅有助于提升单个项目落地效率，也有助于探索可复制的路径：以项目资产为基础、以金融工具为纽带、以风险隔离为前提，推动城市更新从“单点突破”走向“体系化推进”。
城市更新是城镇化进程中的重要课题，也是房企转型的关键方向。富力集团此次联手央企与专业机构，既为项目推进争取空间，也为行业提供了风险化解与资金接续的新思路。在政策与市场的共同作用下，多方协作、精准盘活或将成为旧改领域更常见的模式，推动城市建设走向更可持续的发展路径。