海南自贸港建设进入关键阶段的背景下，万宁市石梅湾片区近期推出的高端住宅项目受到市场关注。项目占地280亩——容积率0.28——规划建设374套精装海景院落，最小户型123平方米，主要面向中高端度假需求。区位优势是项目的主要卖点。项目位于石梅湾-南燕湾段，该区域被世界旅游组织认定为“海南现存未开发的最美丽海湾”，直线距离海岸约200米，拥有6公里原生海岸线及国内最大的滨海青皮林。稀缺的生态资源与海南“全岛封关”政策预期叠加——按规划，2025年后海南将实施“零关税”和“双15%”税收政策；同时别墅用地审批早已收紧，使得现存低密度住宅更显稀缺。市场分析认为，这一目定价策略主要对应三上价值：一是自然资源溢价，北纬18°气候带年均温约23℃、负氧离子超10000个/cm³；二是配套水平提升，周边聚集丽思卡尔顿等6家国际酒店，以及游艇会、高尔夫等高端业态；三是政策红利预期，自贸港“贸易自由+投资自由”的制度安排带来资本集聚可能。目前项目物业费为7.8元/平方米，高于普通住宅水平。行业观察人士指出，此类项目增多反映出海南房地产市场的结构性变化。随着自贸港建设推进，传统开发模式正在向“旅游+康养+度假”的复合业态转型。数据显示，万宁近年游客年增长率保持在12%以上，但高端住宿供给缺口约30%，为项目提供了需求空间。项目方推出“报销机票”等营销方式，也显示其目标客群主要锁定岛外高净值人群。交通条件的改善更增强了区域吸引力。项目毗邻环岛旅游公路和环岛高速，9公里范围内可达高铁站，可形成连接博鳌、三亚、海口三大机场的“1小时交通圈”。这个基础设施优势与海南打造“国际旅游消费中心”的定位相契合。
海南正从传统旅游目的地加速迈向国际化自贸港，房地产竞争也在回到产品、服务与区域协同等核心能力。万宁石梅湾的低密度项目为观察海南文旅地产转型提供了样本。如何在生态保护与产业发展之间取得平衡，不仅决定项目的长期价值，也影响海岛城市发展的质量与可持续性。