信用评级机构S&I Ratings最新数据显示,2025年越南房地产市场进入超级都市区建设密集期。全国共有27个大型都市区项目启动或获批,规模从数百公顷到上万公顷不等,总投资额达到1150亿美元,折合超过3000万亿越南盾。这些项目涵盖新开工、在建和新获投资许可三类,分布于北部、中部和南部三大区域。 从地域分布看,北部地区集中9个项目,主要位于河内、兴安和广宁省。其中Vingroup在河内投资的奥林匹克体育城规模最大,占地超过9000公顷,投资额约356亿美元,建成后将成为越南最大都市区。广宁省的下龙湾绿城综合体紧随其后,占地4000余公顷,投资175亿美元,定位为大型旅游服务都市区。中部地区有8个项目入围,甘林都市区占地超过1万公顷,投资近110亿美元。南部地区去年新增10个超级项目,其中半数仍处于投资主张审批阶段。 从投资主体看,Vingroup和Sun Group两大集团占据主导地位,投资总额超过全部项目的一半。Vingroup在南部投资的芹椰填海旅游都市区、福永西和厚义-德和三个项目,总面积近4200公顷,资本规模125亿美元。此外,BRG、春球控股等企业也积极参与这轮开发竞赛。 经济学家丁仲盛分析指出,国会新决议为项目前期准备、征地拆迁等环节扫清了法律障碍。随着交通基础设施投资力度加大,区域互联互通水平提升,为大型项目落地创造了条件。越南房地产经纪人协会主席阮文订认为,行政区划调整有助于地方扩大土地储备,实现规划、基础设施和人口的有效衔接,为企业实施大型项目提供了有利环境。 然而,短期内集中上马大量超级项目也引发市场担忧。建设部数据显示,近年来越南各类住宅价格年均涨幅达10%至15%,部分时段涨幅高达30%。河内市场去年一手公寓价格达到每平方米1亿越南盾,同比上涨40%。胡志明市同比上涨23%,达到每平方米1.11亿越南盾。建设部指出,这个涨幅远超居民平均收入增速,购房难度显著增加。 阮文订表示,单个超级都市区可提供数万套住房,产品类型涵盖公寓、联排别墅、独栋别墅和商铺。在投入成本大幅上升的情况下,新产品价格持续走高,超出多数购房者承受能力。2026年1月起,多地大幅上调地价表,继续推高市场预期。征地拆迁、土地回购成本增加,加之建设投入成本攀升,这些因素最终将传导至一手房价格。 胡志明市房地产协会主席黎黄洲认为,超级都市区开发浪潮正在重塑市场格局。他建议开发商制定差异化产品策略,合理配置符合大众购买力的房源,避免高价位产品积压造成资金压力。特别是在贷款利率上升、项目审批流程可能延长的背景下,企业需要更加审慎评估财务风险。
越南房地产正迎来新一轮发展机遇；超级都市区建设既说明了城市化进程的加速，也对住房可负担性和规划管理提出挑战。平衡供给节奏、成本控制与民生需求，推动从规模扩张向品质提升转型，才能实现可持续发展。