问题——老牌商场面临“同质化”与“客群更新”双重考验 位于佛山南海千灯湖板块的桂城万达广场即将迎来运营主体与品牌体系调整。随着商场进入第十个年头，周边居住人口稳定但消费结构不断变化：居民更注重便捷性、性价比与体验型消费，单一零售与传统餐饮组合对客流的持续吸引力下降。同时，区域商业供给逐步丰富，消费者对场景、服务与品质提出更高要求，老牌商业体亟须通过定位重塑、空间优化与业态迭代实现“再生长”。 原因——区位优势突出，但供需结构需要再匹配 这项目总建筑面积约11.6万平方米，设有约7000平方米外广场，地上五层、地下一层，紧邻地铁站点，周边公园资源密集，辐射范围内社区与学校集中，具备稳定的家庭型消费基础。，项目所板块以存量居住区为主，日常消费需求强、价格敏感度较高，既需要高频刚需业态“兜底”，也需要能够拉动停留时间的体验业态“增量”。此前项目多次更名与运营更迭，反映出在品牌定位、招商结构与区域消费特征之间仍需形成更稳定的契合关系。 影响——从“购物中心”向“家庭欢聚引力场”转换，带动商圈活力 据项目运营方规划，商场更名为“桂城·凤凰荟”后，将以“新生代家庭欢聚引力场”为定位，重点发力娱乐体验、生活服务、家庭亲子与宠物友好等方向，并通过沉浸式消费场景提升停留时长与复购率。改造内容包括：优化餐饮结构，补齐特色菜系；调整零售品牌矩阵，提高与客群匹配度；强化首层轻餐茶饮与社交属性；升级影院硬件，并引入健身、瑜伽、电竞、书店及美容美发等服务型业态。 在空间利用上，下沉广场拟引入简餐并设置宠物友好空间与宠物零售；外广场瞄准夜间消费，计划增设集市等活动载体，探索与夜市经济相结合的运营模式；二层拟引入更具个性化的主理人品牌；三层将打造儿童主题街区，完善亲子游乐与素质教育业态；五层则规划为可承接运动、文化艺术、快闪及主题展陈的“百变空间”，以增强项目对年轻家庭与社群活动的承载能力。 从城市商业发展角度看，此类改造有望提升成熟片区商业的“存量提质”效率，推动消费从单纯交易型向体验型、服务型升级，同时带动周边就业与夜间人气，形成更具韧性的社区商业生态。 对策——以“业态重组+公共服务升级”提升竞争力与口碑 业内人士指出，老牌商场改造的关键不“换名”，而在持续运营能力。项目若要实现预期效果，需在三上形成闭环：一是“招商与运营并重”，既保留超市等高频刚需业态的稳定客流，也要通过亲子、娱乐、运动等体验业态拉长消费链条；二是“公共空间与服务体系同步升级”，包括电梯、卫生间、母婴室等设施更新，增设休憩区、宠物饮水点等细节，并完善童车、轮椅、雨伞等便民服务，提升家庭客群的到访便利度；三是“活动化运营常态化”，围绕节假日、季节与城市热点打造统一主题活动，提高内容供给能力，形成可持续的“到店理由”。 前景——存量商业进入精细化运营阶段，区域竞争将比拼“体验与服务” 当前，商业地产从增量扩张转向存量竞争已成趋势。对桂城而言，千灯湖片区人口密度与公共交通条件较好，具备培育家庭型、社区型消费中心的土壤。凤凰荟若能在亲子场景、夜间消费与宠物友好等细分方向形成清晰标签，并在改造完成后保持稳定的活动策划与商户更新机制，有望在周边同类商业中建立差异化优势。与此同时，市场也将检验其对租户结构、客流波峰波谷与运营成本的综合平衡能力，能否实现“人气回升”与“商业效率提升”的双目标，将成为改造成效的重要标尺。
商业地产的生命力源于不断创新和适应市场。桂城凤凰荟的改造升级，既是传统商业综合体的焕新实践，也是运营方对消费趋势的主动回应。从频繁易主到如今的系统性改造，这家十年老商场正在经历深刻的蜕变。能否通过精准的业态定位、优质的运营和丰富的活动，真正成为区域家庭消费的新地标，还需在实践中检验。但可以肯定，这种以消费者需求为中心的改造思路，已经为传统商业地产的转型指明了方向。