问题——共用设施与同一物业之下，收费标准差异引发“获得感落差” 近日，铜川市新区有业主反映，“杏林苑”与相邻的“印象2008”空间形态上呈现“一个院子”的格局：内部道路相通，南北出入口共用，地下车库连通，并由同一家物业企业提供服务。然而，两区域在物业费、车辆管理等收费标准上长期存在差异。“杏林苑”业主认为，在日常保洁、秩序维护、设施运行等服务体验差别不明显的情况下，收费更高缺乏说服力，影响居民对物业服务公平性的认可度。 实地走访显示，该院落位于耀州区鸿基路北侧，西侧为“印象2008”（备案名称为“恒盛花园小区”），东侧为“杏林苑”。部分业主介绍，杏林苑物业费按1.1元/平方米收取，车辆管理费约150元/辆；而印象2008物业费约0.8元/平方米，车位有关费用约80元/辆。由于两区域公共空间高度交织，价格差异被直观放大，成为居民投诉焦点。 原因——法律权属与服务等级备案不同，形成“同场景不同标准” 铜川市新区住房建设和交通运输局工作人员表示，从不动产权证、用地规划许可等资料看，印象2008与杏林苑虽共享部分配套，但在规划审批、土地权属和开发主体上属于两个独立地块，依法分别作为独立小区管理。两小区由不同开发主体建设，后期物业由同一家企业提供，是管理上的“统一”，并不改变权属与备案上的“分别”。 该部门解释，收费差异主要来自物业服务等级备案不同：印象2008按三级物业服务标准备案收费，杏林苑按二级物业服务标准备案收费。按现行管理方式，物业企业可结合人员配置、岗位设置、服务承诺等要素进行相应等级申报备案，并据此执行收费标准。由于历史上物业服务等级评定机制发生调整，当前更多以备案为依据，客观上容易出现“同一物业、不同项目、不同等级”的情况。 此外，相关人员介绍，杏林苑早期为某单位团购住房，建设之初由单位统一与物业企业签订服务协议，后期逐步转为业主自治框架下的合同关系。在团购房、单位代签等历史因素下，业主对合同条款、等级依据、成本结构的知情程度不一，也容易在后期形成认知分歧。 影响——若解释与机制不到位，易放大矛盾并削弱基层治理效能 业内人士指出，物业收费争议表面是价格问题，实质涉及信息公开、合同履约与社区治理。共用空间较多的小区，居民往往以“看得见的服务”来衡量“该不该多交”，若物业企业不能清晰说明服务边界、成本构成与等级差异，易被解读为“区别对待”。同时，收费争议长期化还可能导致缴费率下降、物业服务质量波动，进而形成“收费难—服务降—矛盾增”的循环，增加基层调解与行政监管压力。 对策——推进信息透明、合同规范与业主自治，构建可核验的收费逻辑 针对业主普遍关切，主管部门建议从三上推动问题化解： 一是把“收费依据”讲清楚。围绕两小区的物业服务合同、服务内容清单、等级备案材料、公共部位划分及费用分摊方式等，推动物业企业向业主进行公示和说明，做到“按什么标准收、提供什么服务、差异在哪里”可查询、可核验。 二是把“服务边界”划清楚。对于道路、出入口、地下车库等共用设施，明确维护责任主体、费用承担方式和收益归属，避免因设施共用而引发“谁多交、谁少交”的心理落差。对确属共用的部分，可探索按实际使用与收益情况建立更透明的核算与分摊机制。 三是把“自治渠道”用起来。铜川市新区住建部门表示，在多数业主推动下，杏林苑已成立业主委员会并完成备案。业委会可依法对物业服务质量、收费执行、公共收益管理等进行监督，必要时提出整改要求；若整改不到位，可通过书面材料报送主管部门，由部门督促落实。对于是否引入新的物业服务企业或探索自主管理模式，也可在法定程序下由业主共同表决决定。 前景——从“价格争议”走向“治理协同”，以制度化方式化解同类矛盾 随着城市社区治理精细化推进，类似“空间共用、权属分立、管理统一”的小区并不鲜见。对此，关键在于建立更清晰的制度接口：在规划与权属层面明确项目边界，在服务层面明确等级承诺与成本构成，在治理层面健全业主大会、业委会与物业企业的协商机制，并强化主管部门对合同备案、信息公示、公共收益等重点环节的常态化监管。通过“把账算明白、把事办明白”，减少因信息不对称引发的对立情绪，使物业管理回归服务本质。
物业收费问题表面是价格差异，深层是规则透明与权责清晰；把“为何不同、差异在哪、是否匹配”说清楚、写进合同、落到服务，并通过业委会等自治机制形成常态监督，才能让物业回归服务本质、小区治理回到协商轨道。对各地而言，持续完善备案监管、提高公开透明度，是减少物业纠纷、提升基层治理效能的重要一环。