深冬的张家界,永定区崇文街道禾家山社区航院宿舍小区内秩序井然。
智能门禁系统有序运转,规划整齐的停车位让进出车辆各行其道,老人们围坐休憩,孩子们在活动区域欢声笑语。
很难想象,这个建成已有36年的老旧小区,曾经饱受设施老化、管理混乱、矛盾重重等问题困扰。
一、治理困局凸显基层难题 航院宿舍小区共有居民313户,其中六成以上为老年人,空置房屋达88套。
62岁的退休教师许汉垒回忆起小区曾经的乱象时感慨万千:大门形同虚设,外来车辆随意进出导致通道拥堵;公共照明设施损坏无人维修;私拉电线充电现象普遍,安全隐患突出。
更深层的矛盾在于管理体制的多次变迁。
早期单位直管阶段,居民习惯了免费服务;后期移交社区托管,人力资源不足导致管理粗放;尝试业主自治后,又因缺乏规范化运作陷入困境。
物业费收缴率长期低迷,公共收益账目不清,业主与管理方之间的信任关系严重缺失。
张家界市住建局数据显示,"十四五"初期,全市老旧小区物业费收缴率不足五成。
在传统包干制模式下,"物业追求利润最大化、业主担心权益受损"的矛盾难以调和,小区治理陷入恶性循环。
这一问题不仅影响居民生活品质,更成为制约城市基层治理现代化的突出短板。
二、创新机制重构治理格局 针对群众反映强烈的物业治理痛点,张家界市将城市小区治理纳入"十四五"基层治理重点工程。
市住建局统筹协调,联合市委社会工作部、市民政局等部门,以党建为引领推动治理创新。
禾家山社区选定航院宿舍作为试点,引入"信托制"物业管理新模式。
这一模式的核心在于:将业主缴纳的物业费转化为小区共有基金,物业公司作为受托管理方,只收取固定服务酬金,所有收支情况向业主公开透明。
业委会主任李磊介绍,这种机制从根本上改变了物业公司的盈利模式,消除了业主对服务质量打折扣的顾虑。
党建引领成为破解难题的关键抓手。
社区通过走访发现,老党员宋锦新长期义务参与楼道清洁和邻里调解工作。
在社区引导下,3名热心党员参与竞选,小区党支部正式成立。
以党支部为核心,社区构建起"党支部+业委会+居民"的五级议事体系,推选楼栋长、单元长,迅速建立起覆盖全面的治理网络。
三、数字赋能提升治理效能 今年4月,航院宿舍小区上线"阳光智慧小区"管理平台。
居民通过手机端即可查看物业服务记录、财务收支明细、维修进度等信息,实现了服务申请、意见反馈、监督评价的全流程线上办理。
物业公司以85%的预期收缴率为基准编制年度预算,经业主充分征求意见、民主协商后形成最终方案。
这种开放式预算编制方式获得了居民的广泛认可,物业费收缴率显著提升。
社区还建立了"信托议事厅"制度,形成"提案征集—可行性评估—民主决策—组织执行—效果反馈"的闭环管理机制。
针对雨天下水道返水这一长期困扰居民的问题,议事厅组织业主代表、物业人员、专业技术人员共同研究,制定改造方案并顺利实施,彻底解决了隐患。
四、多方共治形成长效机制 信托制模式的成功实施,关键在于政府、物业、居民三方职责边界的明晰与协同配合。
政府部门负责政策引导、标准制定和监督考核;物业公司专注提供专业化服务;业主通过业委会和各级议事平台行使民主权利、参与治理决策。
张家界市住建部门建立了物业服务质量评价体系,将业主满意度、收缴率、投诉处理时效等纳入考核指标。
对表现优秀的物业企业给予政策支持和表彰奖励,对服务不达标的依法依规进行处置,形成了有效的激励约束机制。
目前,航院宿舍小区物业费收缴率已超过90%,小区环境面貌焕然一新,居民安全感和满意度大幅提升。
这一模式的成功实践,为张家界市其他老旧小区改造治理提供了示范样板。
小区治理看似琐碎，却关乎千家万户的安全、秩序与尊严。
以“信托制”破题，本质上是在用公开透明的制度设计重建信任，用共建共治的组织方式凝聚力量。
把群众“家门口的小事”办实办好，既是基层治理现代化的应有之义，也是城市高质量发展的重要底色。
随着更多可持续、可复制的治理机制落地，老旧小区有望在“管得住、管得好、管得久”中实现从“住有所居”到“住有宜居”的跃升。