近日，贵州黔南州瓮安县书香御景小区业主反映，购房时销售人员承诺车位可免费使用，但入住后开发商突然启动车位租售程序，与前期承诺严重不符。
这一事件引发广泛关注，也暴露出房产交易中车位权属问题的复杂性。
贵州国昊君珩律师事务所主任、贵州省律师协会民事专业委员会委员罗宇对此事进行了深入法律分析。
他指出，该纠纷的根本矛盾在于开发商销售承诺与合同条款、实际行为之间的不一致。
从法律层面看，开发商对地下车位拥有产权，这一点在商品房买卖合同中已明确约定。
合同条款规定"地下车位归出卖人所有，有权出租、出售、赠送"。
前期物业合同中虽然约定物业服务费为50元每月，但这仅涉及物业管理费用，并未涵盖车位本身的使用费即租金或购买款。
开发商后续公示、备案等程序均符合相关规定，从程序合规性角度讲，开发商的做法并无不当。
然而，罗宇强调，开发商销售人员前期作出的"车位不能买卖""随便停车"等承诺涉嫌误导消费者，构成诚信问题，甚至可能违反《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》。
这种销售阶段的不当承诺与后期的实际行为形成鲜明对比，损害了消费者的合法权益。
关于业主与销售人员的聊天记录能否作为法律证据，罗宇介绍，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条规定，聊天记录属于法定的证据形式，属于电子数据范畴。
但要使其具有法律效力，需要满足三个条件：首先，能够证明聊天双方身份，如微信号实名认证、手机号绑定等；其次，内容必须完整、未被篡改；再次，与案件事实具有关联性。
在本事件中，业主提供的聊天记录显示销售人员称"车位随便停""赠送给你""没人有权买卖"等内容。
若这些记录真实有效，可以证明开发商存在虚假或误导性宣传。
但问题的关键在于，销售人员是否获得公司授权作出此类承诺，以及合同中已有相反条款即"车位归开发商所有"。
法院通常以书面合同为准，若合同未明确写入"免费使用车位"的条款，仅凭聊天记录很难推翻合同的法律效力。
因此，聊天记录在本事件中只能作为辅助证据，用于主张开发商存在欺诈或违约行为，要求赔偿或协商解决，但难以直接否定开发商对车位的合法处置权。
针对车位租售的合规流程，罗宇详细介绍了标准程序。
业主入住后，车位租售应包括产权与合规核查、方案制定与公示、备案审核、签约与登记、收费与公示等环节。
首先应确认车位规划合规、产权清晰。
其中需要特别注意，人防车位不得出售，仅可短期出租；公摊车位归业主共有，开发商无权处置。
其次，应制定租售方案，包括数量、价格、方式、期限等内容，在小区显著位置公示，公示期应不少于30日，并认真回应业主提出的异议。
公示无异议后，应报当地主管部门备案，取得备案证明。
值得注意的是，相关规定禁止"只售不租"现象，应优先满足业主的停车需求。
在签约与登记环节，开发商应与业主签订合同，明确双方权利义务。
产权车位应协助办理不动产权登记，使用权车位应约定不超过20年的租期。
开发商与物业还应制定合规的收费标准并向业主公示，临时停车收费需符合政府指导价或备案价。
罗宇进一步指出，鉴于房屋销售活动的实际情况，有关车位的约定一般不会直接写入房屋买卖合同，而是以房屋买卖合同补充协议或单独签订车位合同的形式予以体现。
消费者在签署这些协议时需要重点关注以下几个方面：第一，核查规划文件，要求开发商提供车位规划许可、测绘报告等文件，确认车位规划的合规性；第二，明确车位的归属与性质，需要在合同中写明车位是产权性质、使用权性质还是附赠性质，是否计入公摊面积；第三，对于人防车位，应明注仅出租及租期限制；第四，应明确租金、物业费标准及其调整规则，以及是否可以转租或转让。
“停车是否免费”看似细节，实则牵动合同约定、权属规则与诚信履约。
把承诺写进合同、把宣传留存为证、把程序落实到位，才能让交易回归清晰与可预期。
房地产市场的健康运行，既需要企业守信合规，也需要消费者理性审慎，更需要以更透明、更可执行的规则体系，减少误解与纠纷，让“安居”真正落到实处。