问题——刷新亏损纪录，房地产龙头站上转型十字路口 万科企业股份有限公司发布2025年度业绩预告，预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元。该数字此前亏损基础上继续扩大，成为资本市场关注的焦点。亏损额度不仅显著超过公司当前市值所能反映的市场预期，也折射出房地产行业从高周转、重资产模式向新发展阶段切换过程中的阵痛：销售与结算节奏放缓、资产价值重估、融资环境趋严等因素交织，压力加速向财务报表传导。 原因——结算毛利下滑叠加减值计提，旧模式风险集中出清 从公司披露的解释看，亏损主要由四上因素叠加形成。 其一，开发项目结算规模明显下降，同时部分结算项目土地获取成本偏高，导致结算毛利总额减少。市场成交偏弱、去化周期拉长的背景下，房企利润对结算节奏高度敏感，结算规模下降意味着利润“源头”收缩，而高地价项目更易压缩毛利空间。 其二，业务风险敞口上升，新增计提信用减值与资产减值。行业进入调整期后，部分项目回款不确定性增加、存货可变现净值承压，减值计提成为反映风险的会计结果，也意味着过去扩张阶段积累的风险在新周期中集中释放。 其三，部分经营性业务扣除折旧摊销后仍然亏损，叠加部分非主业财务投资出现亏损。近年来不少房企探索多元化与投资业务，但在宏观与资本市场波动中，非主业投资收益的不确定性上升，若经营性业务尚未形成稳定现金流与盈利模型，反而会加重利润波动。 其四，部分大宗资产交易和股权交易成交价格低于账面值。资产处置在缓解流动性上具有现实意义，但交易对手更谨慎、资产定价更保守的环境下，折价处置容易产生账面损失，短期内进一步压低利润表现。 影响——市场信心与融资约束相互强化，“活下去”成为阶段性目标 巨额亏损带来的直接影响，首先体现在市场信心层面。亏损规模远超盈利修复的常规节奏，容易引发投资者对资产质量、项目盈利能力和未来现金流的再评估，股价与债券价格的波动也会反过来影响融资条件。 其次体现在债务与现金流管理压力。公司债券后续转让安排显示，部分存量债券将按特定债券方式转让，并调整计价方式、投资者范围等，这在一定程度上反映出公司需要在二级市场稳定预期、降低波动冲击。面对到期债务与经营回款的不确定性，现金流成为决定企业经营韧性的关键变量。 再次体现在行业层面。龙头房企的深度亏损，既是行业“去杠杆、去库存、去风险”过程的缩影，也提醒市场：在新周期下，企业竞争力的衡量指标正从规模扩张转向交付能力、现金流质量与资产负债表健康度。 对策——股东支持与自救并行，核心仍是交付与回款 面对压力，万科2025年将“保交付、稳经营、化风险”作为主线推进自救。公司披露全年交付房屋11.7万套，并通过降本增效推动开发业务管理费用连续下降，表达出“守住底线、稳住基本盘”的信号。 在外部支持上，核心股东深圳地铁集团通过股东借款方式提供流动性支持，累计规模超过300亿元，且条件优于市场水平，对缓解阶段性流动性压力发挥了作用。但从化解结构性风险的角度看，借款更多属于“时间换空间”的安排，能缓解短期资金紧张，却难以单独完成对资产负债表的系统修复。市场普遍更关注：支持方式是否会从借款进一步扩展至更有利于负债结构优化的工具安排，以及公司能否在销售回暖、资产处置与经营性业务现金流改善之间形成合力。 前景——关键看销售修复、债务滚动与商业模式再造三条主线 展望后续，万科走出低谷需要三条主线同步推进。 第一，销售回款能否在关键时间窗口实现修复。房地产企业现金流的核心仍是销售回款，若成交回升、回款加快，将直接改善流动性并增强债务滚动能力。 第二，债务到期压力与资产处置进度的匹配程度。市场将持续关注公司到期债务规模、现金短债比变化以及资产处置的效率与定价水平，尤其是在融资环境仍偏审慎的背景下，任何现金流波动都可能放大经营压力。 第三，经营服务类业务能否真正“挑大梁”。物业、物流等经营性业务具备更强的穿越周期属性，但要成为利润与现金流的稳定支撑，还需在盈利模式、资产结构和管理效率上进一步夯实，实现从“规模领先”到“质量领先”的跨越。
万科的困境反映了整个房地产行业的转型之痛。当前形势既是生存考验，也是转型契机。企业需要在保障交付的同时，加快业务模式创新和核心竞争力重塑。此案例再次证明，高质量发展不是可选课题，而是行业发展的必由之路。只有主动适应市场变化的企业，才能在新周期中赢得发展空间。