老旧街区既寄托着城市的历史记忆，也是公共服务短板和空间老化问题较为集中的区域。近年来，城市更新从“增量扩张”转向“存量提质”，如何不破坏历史肌理和生活烟火气的前提下，补齐基础设施、提升公共空间、导入新业态，成为不少城市共同面对的课题。中山此次发布老旧街区改造建设指引，旨在以制度化方式为改造明确方向、边界和方法，推动更新从零散探索转向系统推进。 一是问题层面，老旧街区普遍存在设施老化、功能相对单一、空间利用效率不高等矛盾：道路、管网等基础设施年久失修，公共活动空间不足，停车与慢行系统不完善；部分街区商业形态较陈旧，消费场景单一，难以满足居民对品质生活和多元消费的需求；同时，历史建筑保护与现代功能植入之间的平衡难度较大，缺乏统一尺度时，容易出现风貌受损、同质化改造，甚至“大拆大建”等偏差，影响群众获得感与城市文脉延续。 二是原因分析，上述问题既有历史欠账，也受治理与机制约束。一上，早期建设标准偏低、管养投入不足，使一些老旧街区长期处于“低水平运行”；另一方面，产权主体多、人口密度高、利益关系复杂，改造往往面临协调成本高、资金筹措难等现实挑战。更关键的是，城市更新进入精细化阶段后，单纯依靠项目化、碎片化改造，难以同时兼顾民生改善、风貌保护、产业导入与长期运营，需要更清晰的技术路线和管理规则兼顾。 三是影响研判，《指引》出台，反映了中山将城市更新前置到“规则引领”的治理思路：通过明确改造原则、内容框架和实施路径，减少随意性，提升可复制、可评估的执行标准。其次，有助于把“保留提升”置于优先位置，为历史建筑修缮、街巷格局延续和城市记忆保存提供制度支撑，避免“推倒重来”带来的文化断裂。再次，围绕“更宜居、更韧性、更智慧”的导向，《指引》强调基础设施补短板、公共空间优化和智慧化提升等内容，有望提升街区安全韧性与运行效率，带动消费活力与就业空间拓展，为青年创新创业及市民多样化生活需求提供更适配的载体。 四是对策路径上，《指引》突出“留改拆并举、以保留提升为主”，明确反对大拆大建，倡导“微改造、精提升”。通过修缮历史建筑、改善基础设施、优化公共空间、引入商业业态等精细化手段，让老街延续生活气息的同时焕发新活力，实现“历史感”与“现代性”的融合。此外，《指引》提出分类推进：将改造分为基础完善类与特色类。基础完善类强调“应改尽改、宜改则改”，以政府主导投入为主，并鼓励有条件的街区引入社会资本参与；特色类则立足街区本底特征与发展方向，以社会资本、企业资金投入为主，政府加强引导与规范，强调因地制宜、适时改造。此类分类有助于将有限公共资金优先用于民生底线与公共安全领域，同时为街区特色塑造、业态更新与运营管理引入市场机制，提升可持续性。 从内容供给看，《指引》提供了较完整的改造“工具箱”，涵盖宜居改造、基础设施改造、环境与空间改造、社区服务设施提升、人文特色改造、智慧化改造等方向，并梳理近70项改造元素清单。清单化管理既便于基层在项目谋划阶段快速对照“缺什么补什么”，也有利于把控改造边界，避免为追求“出效果”而过度景观化、过度商业化，更好兼顾居民生活便利与街区长久活力。 五是前景判断，随着城市更新进入以品质提升为主的新阶段，老旧街区改造的关键在于“精细治理+长期运营”。中山以指引形式先行，有望在实践中形成可推广经验：一上，若能实施中坚持公众参与与利益协调，确保改造围绕群众关切，更新成果更易转化为稳定的民生增量；另一上，若能同步完善后续运营机制，引导新业态与公共空间形成良性互动，老街“好逛、好住、好经营”的综合价值将更可持续。同时，围绕智慧化与韧性建设要求，未来在管网更新、消防安全、应急通行、无障碍环境等的系统提升，将更夯实城市安全底盘，增强街区应对风险的能力。
城市更新是一项长期而复杂的工作，需要在保护与发展、传统与现代、政府与市场之间找到更合适的平衡。中山市发布的老旧街区改造指引，以较强的系统性和可操作性，为实现这种平衡提供了规则支撑。这份指引既是技术文件，也表明了城市建设从强调规模扩张转向强调品质提升的思路转变。随着指引落地推进，中山的老旧街区有望在保留历史底蕴的同时焕发新活力，为市民提供更宜居、更具活力的城市生活空间，并为各地城市更新实践提供参考。