上海大宗交易市场正经历深度调整。2025年共录得75宗交易，成交总额424亿元，较上年同期下降约40%。这已是市场连续第四年出现成交规模收缩，反映出房地产大宗交易领域正处于新一轮周期性调整阶段。 第四季度市场低迷加剧，单季成交仅14宗、67亿元，环比下降57%，同比下降63%。市场参与者的投资意愿在逐步减弱，交易活跃度持续走低。此外，资产成交价格进入低位区间，全年单宗成交均价约5.6亿元，四季度更降至4.8亿元。小体量交易成为市场主体，成交额小于3亿元的交易达38笔，占比超过50%，反映出大额优质资产交易机会稀缺。 从物业类型看，办公及研发办公仍是市场最主流的选择，全年成交总额达185亿元，占整体市场的43.6%。博华广场百亿级交易成为近年上海乃至全国单体写字楼领域规模最大的一笔成交，充分反映了优质核心资产仍具有吸引力。陆家嘴国泰人寿以9.36亿元购入前滩汇N5幢整栋办公楼，标志着该区域商办资产开始进入流动阶段。 商业板块以16.6%的成交占比位居第二，与公寓和住宅板块的16.5%基本持平。商业板块内部呈现明显分化，小体量商业和沿街商铺因运营灵活备受私人买家及民营企业青睐，而大型商业综合体则面临更大的处置压力。公寓和住宅板块受益于公募REITs的持续扩容，长租公寓与租赁住宅获得更多机构投资者关注，微领地浦江R4项目、旭辉松江R4项目等成为该领域的典型案例。 酒店类资产成交占比为5%。2025年12月，京投发展宣布以0元收购TrillionFullInvestmentsLimited持有的上海礼仕45%股权，同时以3500万元受让复地集团对上海礼仕的2.09亿元债权。此案例反映出部分存量酒店资产面临的债务压力和处置难度。 买家结构呈现鲜明特征。内资买家持续占据绝对主导地位，按成交金额计算占比高达97%。与此形成对比的是，外资买家虽然全年仅完成3笔收购，但在卖方市场表现活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占整体市场份额的三分之一，涉及15宗交易。这既体现了部分外资的阶段性退出，也表达出一批优质低价资产，为国内实力投资人提供了难得的配置机会。业内人士指出，部分外资正积极筹备人民币基金，战略重心向本土化、长期化转移，未来仍有回流潜力。 自用型买家已成为支撑市场的重要力量。2025年此类买家成交总额约60亿元，占总成交额的26%，金融、TMT、消费等行业企业是核心主体。金融机构延续稳健投资策略，TMT与消费类企业加速布局一线城市核心资产，制造业则聚焦于自用办公空间的升级需求。自用型买家更青睐5亿元以下的办公、公寓资产，有关成交宗数占比高达79%，反映出中等规模资产的实际需求仍然存在。 法拍交易活跃度持续攀升，全年宗数占总成交的四分之一。这既折射出部分存量资产面临的债务压力，也推动了不良资产处置与价值重塑进程，标志着上海商办地产正加速进入优胜劣汰的新阶段。
大宗交易市场既是房地产周期变化的"温度计"，也是资产重估与资源再配置的"加速器"。当成交规模下降与结构分化并存，市场更需要以长期视角审视价值：以运营质量稳定现金流，以透明规则提升交易效率，以多元资本促进存量更新。把调整期的压力转化为治理与提升的动力，才能为城市核心资产的健康循环与高质量发展打开更可持续的空间。