今年1月20日，咱们把话挑明，“四代住宅”的预售火得一塌糊涂，但它封闭阳台的做法里面藏着三重风险，大家得小心提防。北京市规划和自然资源委员会在2024年11月发了文件之后，好多开发商就接着推出了这种号称“四代住宅”的新商品房子。你看宣传资料说的，跟以前70%到80%的得房率比，把阳台封起来以后的得房率能到90%，有几个项目还吹得更狠，直接说超过100%了。现在北京这种房子还在图纸上，或者刚卖出去没多久还在盖呢。头一批买的人很活跃，全市有十多个项目估计要到2027年年底前才能把钥匙交给业主。 咱们实际去打听了一下，开发商弄出这么高的得房率主要靠一个办法，就是把原本敞开的阳台或者露台封起来算到室内面积里头。这倒是把数据显得好看了不少，但同时也把不合规和以后不好用的问题给藏了起来。 先说风险一：“房屋”跟“房本”对上了吗？分钱的时候说不清楚。 产权登记的时候要是证上的东西跟实际的不一样，到时候分家析产或者打官司肯定得扯皮。根据建筑规范和计算规则，阳台和露台这种“送的面积”一般不全记在房本上，导致房产证上写的数跟房子实际大得不一样。这种老问题在以前小区改造的时候就出现过，比如新加的电梯井、过道虽然能住人了，但没有上不动产登记的名单。要是碰上继承或者分割财产的官司，这种情况可能让拿到房子的人拿到的钱多了。 像2019年7月一中院判的那个继承纠纷，双方就因为证上没写的那部分面积怎么分吵了一架。法院最后觉得新加的部分属于“添附”，最后就把这部分也算进了分割里面去了。 再看风险二：送的地方是谁的？邻居之间很容易出矛盾。 这些赠送的地方到底归谁所有？这在法律上其实挺含糊的。按规定没上产权证的地方通常不算是你个人的财产。要是算成是大家共有的吧，那你想怎么改都得大家同意才行；可现实里这个地方往往是一家在单独用。要是算成是你私人的吧，那没有证又怎么确定这是你家的地盘呢？这种权利性质的模糊不清，不仅影响咱们怎么用怎么卖这个地方，在物业费怎么交、邻居之间扯皮的时候也容易出事。 最后说说风险三：把本来敞开的地方封死了会不会变违章建筑？ 开发商和咱们买的人都得为违规封闭买单。规划的时候他们把赠送的部分标成了“开敞”的不算产权或者只算一半。但如果真的把它给封起来变成室内空间了，那肯定是跟原来的规划不一样的。这时候开发商就得背违规的锅。 2025年9月丰台有个“首开君礼著”项目就是因为违规把阳台封了被人举报了。规自分局马上让他们把封闭的窗户拆了。虽然他们是在验收前就动手封了违反了“先验收再封”的规矩所以被查了个现行特例；但哪怕是验收完再封也没用，事实还是和规划不符的违法行为。就算交了罚款或者补了土地出让金都没用了；房子都盖好了再去改规划根本就不可能。 为了避开这些违法的坑有些开发商想出了个招子：让买房人跟第三方签装修合同约定验收后再动手把阳台封上。虽然这样把开发商的责任给推了干净了；但对咱们买房人来说可是麻烦大了：把外立面改了可能违反小区公约；开发商质保不管了；被拆除了客厅或者卧室会缩水；封起来的地方跟室内承重结构用料不一样还可能有安全隐患...... 本报记者刘宏沅王丽蕊（北京市第一中级人民法院） 2026年1月20日 星期二 北京青年报