周军律师提示，不动产交易中，购房者为了防止开发商把房子卖给别人或者抵押出去，经常会在签订合同后但还没办正式产权登记的时候去办理不动产预告登记。不过要是房子还在卖家名下，卖家因为别的债务被法院查封了，这时候办了预告登记的买家能不能排除法院的强制执行，就成了实务中很关键的争议点。那得满足什么条件呢？周军律师告诉大家，要想排除执行，得把“查封前签约、支付价款、合法预告登记”这三个核心条件都给做好了。 如果符合了物权登记的条件，甚至可以完全排除执行。具体怎么操作呢？首先是要件一：要在法院查封之前签个合法有效的书面合同。这个合同必须是有效力的，不能有欺诈、胁迫这些情况，也不能违反限购政策。而且买卖双方的合同得是正式的书面形式，网签合同或者正式购房合同都可以。另外签订时间得早于法院查封的时间，不然签了也白搭。 然后是要件二：得按照合同约定把钱给了。不管是全款付还是先付首付再贷款的都行。必须有银行转账记录、首付款收据这些证据来证明钱是按照约定付的。特殊情况是要是只付了一部分钱，但剩下的钱愿意在法院监督下交出去还债的话也可以。 第三个要件是要件三：得在查封前办好合法的预告登记。得去不动产登记部门办手续拿到证明才行。这个证明得和合同上的信息一致，时间也得在查封之前。 还有一个可选条件是符合物权登记的条件。这时候可以申请完全排除强制执行了。但一般来说只要满足前三个条件就能请求法院停止处分房子了。 最重要的提示就是预告登记能保全物权变动请求权啊。只要在查封前把这一步走完了，就比一般的债权人优先多了。这点跟普通的购房者排除执行的规则还是不一样的哦！