一、市场表现：环比改善与同比承压并存 2026年2月，全国房地产市场出现结构性回暖。国家统计局数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅较上月收窄0.1个百分点。一线城市新房价格环比止跌转平：北京、上海分别上涨0.2%，广州持平，深圳小幅下降0.3%。二手住宅市场也有回暖迹象，一线城市环比降幅收窄0.4个百分点至0.1%，其中北京、上海涨幅居前。 不过，同比仍显示压力。当月新建住宅价格同比下降3.2%，一线城市下降2.2%，二三线城市分别下降3.1%和4.0%。二手房调整更为明显，一线城市同比跌幅达7.6%，部分二线城市跌幅超过8%。 二、深层动因：政策托底与供需博弈 本轮边际改善主要来自三方面：其一，年初住房信贷政策继续优化，部分城市下调首付比例和房贷利率；其二，重点城市推出“以旧换新”等促进交易的措施；其三，春节后传统销售旺季带动需求阶段性释放。中国房地产协会专家表示：“市场仍筑底，核心城市的优质资产已表现出一定抗跌性。” 但同比持续走弱也说明一些关键问题尚未缓解：一上，居民收入与就业预期仍偏谨慎，购房决策更趋保守；另一方面，部分三四线城市库存压力仍大，房企“以价换量”仍在延续。国家金融与发展实验室报告显示，2月居民新增中长期贷款同比减少12%，反映需求端动能仍不足。 三、未来展望：分化复苏或成主旋律 业内普遍判断，2026年房地产市场或延续“核心城市先稳、外围城市滞后”的分化走势。仲量联行预测，随着超大特大城市城中村改造推进，一线城市北上广深有望在三季度实现房价企稳。相比之下，多数三四线城市仍需通过产业导入与人口政策等方式缓解供需错配。 住建部近期会议提出，将动态优化调控政策工具箱，重点支持刚需和改善性需求。有分析认为，若二季度存量房贷利率调整等政策加快落地，可能为市场带来新的支撑。
2月份70城房价数据传递出清晰信号：市场正在修复，但修复并非同步、也不会线性上行，而更可能是分化中的再平衡。围绕“稳预期、稳需求、稳供给、稳风险”持续发力，推动住房回归居住属性、提升供需匹配效率，才能为更高质量、可持续的企稳打下基础。