问题——物业纠纷频发，选聘程序与经营行为成争议“高发区” 近年来，物业服务关系到千家万户的居住体验与公共利益，物业收费、服务质量、公共收益分配等议题持续引发关注；在各类纠纷中，前期物业服务企业的选聘是否依法依规、合同效力如何认定，以及物业服务企业是否存在擅自转包、违法分包等行为，成为司法实践中较为突出的争点之一。专家指出，前期物业服务阶段直接关系到业主入住后的权益格局，一旦程序失范，后续纠纷往往呈链条式蔓延。 原因——规避招投标背离公平竞争，也易诱发利益输送与监管失灵 王利明表示，现行制度对住宅物业建设单位选聘物业服务企业设定了明确的程序性刚性要求。《物业管理条例》规定，住宅物业建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，其立法意图不仅是“走程序”，更是以公开透明的竞争机制约束权力和利益冲动，防范建设单位与物业服务企业之间可能出现的利益输送，保障业主的知情权、参与权和选择权。 从民事法律行为效力角度看，民法典强调民事法律行为不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。王利明认为，上述招投标要求属于具有“效力性”属性的强制性规定，建设单位若绕开招投标直接指定物业企业，对应的前期物业服务合同原则上应被认定无效。司法实践中亦有相应裁判思路与案例支撑，提示市场主体必须把程序合规作为底线。 影响——合同无效并非“一笔勾销”，费用结算与责任承担更需精细化处置 合同被确认无效后，最直接的后果是对既有财产利益和服务对价进行重新清算。王利明介绍，按照民法典关于无效法律行为的规则，因该行为取得的财产原则上应予返还；无法返还或没有必要返还的，应折价补偿；有过错的一方还应赔偿对方损失，各方均有过错的则按责任分担。 落实到物业场景，物业服务企业若收取费用缺乏合法依据，原则上存在返还空间；但对已实际提供且难以“返还”服务，如保洁、秩序维护、设备运行等，可结合服务内容、履约质量与当地市场价格进行折价补偿，避免简单地“全退或全不退”引发新的不公。同时，若建设单位与物业服务企业存在恶意串通、刻意规避监管等过错情形，还可能面临相应的损失赔偿责任，相关责任链条将延伸至合同订立、费用收取、服务履行等多个环节。 对策——用好法定例外但严守审批门槛，推动地方细化标准与全过程监督 专家同时指出，制度并非“一刀切”。《物业管理条例》对招投标设有例外安排：在投标人少于3个或者住宅规模较小等情形下，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。王利明认为，该例外旨在在公平与效率之间寻求平衡：当客观上难以形成有效竞争时，强行招投标可能抬高成本、延误进度，协议方式更具现实可行性。但关键在于“依法审批”和“留痕监管”，通过主管部门把关防止暗箱操作，确保业主权益不因例外条款而被架空。 对“住宅规模较小”的界定，国家层面未统一量化标准，实践中多由地方结合人口密度、物业形态、市场供给等情况细化。例如，有地区以总建筑面积设定阈值，有地区综合户数与面积指标作出认定。专家建议，各地在出台细化标准时，应增强可操作性与可核查性，并建立动态评估机制，避免标准过宽导致例外泛化、过严造成交易成本上升。 同时，围绕物业服务企业擅自转包等问题，业内普遍认为需在合同条款、行业监管与业主自治三个层面同步发力：一是前期合同与后续物业服务合同应明确禁止性条款和违约责任，细化服务边界与分包条件；二是主管部门加强对企业资质、项目承接、人员配备与服务质量的常态化监管；三是起到业主大会、业委会（或临时机构）在信息公开、费用审计、履约评价中作用，以透明度降低对立情绪和诉讼增量。 前景——从“事后纠纷处理”转向“事前程序治理”，将成为行业走向规范的关键 受访专家认为，物业纠纷治理的趋势正在从单纯的费用争议，转向对程序正当性、合同有效性与服务合规性的综合审视。随着民法典实施深入、各地物业管理法规优化，以及司法裁判规则逐步统一，未依法招投标、以不透明方式锁定服务企业、擅自转包导致服务失控等行为，将面临更清晰的法律评价与更可预期的责任后果。 可以预见，未来物业行业竞争将更强调“合规+品质”的双重指标：程序更透明，合同更规范，结算更精细，监管更协同。对建设单位、物业服务企业来说，守住法定程序并强化履约能力，既是风险防控之策，也是赢得市场口碑与长期经营的基础。
物业服务的规范化程度直接影响千万家庭的生活品质。在城镇化持续推进的背景下，只有以法治方式纠正选聘乱象，用规范程序保障业主权益，才能夯实社区治理的制度基础。这既需要司法机关深入统一裁判尺度，也需要市场主体遵守规则、恪守契约，推动物业服务市场在透明有序中实现长期健康发展。