城市更新进入提质增效阶段，增量扩张的空间正在收窄，存量提质成为城市高质量发展的重要抓手。
然而在实践中，不少更新项目面临“想更新、难落地”的现实：规划调整周期长、用地功能复合需求与管控规则衔接不足；既有土地房产用于新产业、新业态时缺少稳定预期；存量空间短期闲置与长期规划之间存在“时间差”；登记确权环节复杂、历史问题牵连面广，导致社会资本参与信心不足、项目推进成本偏高。
造成这些堵点的原因，既有制度层面的“适配不足”，也有治理层面的“协同不够”。
一方面，国土空间规划体系强调“底线约束”和“一张图”统筹，更新项目则具有碎片化、微更新、多主体协同等特征，需要更具弹性的实施路径；另一方面，城市更新往往牵涉规划、土地、建设、资产运营、登记确权等多个环节，任何一处掣肘都可能形成“卡点”，并放大成本和不确定性。
此外，一些城市在历史发展过程中形成的无合法手续用地、权属不清等问题，若缺少明确的认定与处置规则，容易导致“新账叠旧账”。
此次两部门发布的《通知》，聚焦“规划可落地、土地可盘活、手续可简化、问题可处置”，从制度工具上形成更系统的支撑。
其一，在规划端强调增强详细规划的适应性。
《通知》明确在国土空间规划“一张图”基础上，建立城市更新区域详细规划评估优化的工作路径，既确保依法依规核发规划许可，又提升对市场变化和更新节奏的响应能力。
同时鼓励地方建立土地混合开发、空间复合利用的正面清单和管控要求，并对社区公共服务设施完善、公共空间功能提升等“微更新”项目探索规划许可豁免清单。
此举有助于在守住规划底线的前提下，提高更新项目从方案到审批的可预期性，降低制度摩擦成本。
其二，在政策衔接上优化过渡期支持安排。
针对地方利用存量土地、房产资源发展国家支持产业和行业的需求，《通知》将原先较为固定的“五年不变”过渡期调整为“以五年为原则”的灵活过渡期，并在过渡期届满办理土地有偿使用手续时新增租赁出让方式。
更灵活的过渡期与更丰富的供地方式，有望改善项目从导入产业到稳定运营的时间匹配问题，为企业和运营主体提供更清晰的政策预期，也为地方引导新质生产力在存量空间集聚创造条件。
其三，围绕存量土地和空间的“时间差”提出临时利用规则。
《通知》明确在保障安全、不影响远期规划实施的前提下，可制定空闲建设用地临时利用规则并加强监管；对存量建（构）筑物在不增加容积率和高度情况下的临时利用，提出相应管控要求。
该安排既回应城市更新推进过程中“闲置资源如何用起来”的现实需求，也强调风险可控、用途可管，避免以临时之名突破规划红线或埋下安全隐患，从而提升存量资源的周转效率与公共空间活力。
其四，推动资源资产组合供应与整体运营，提升综合效能。
《通知》提出开展特色资源调查和活化利用，探索多门类资源资产在特定空间范围内组合供应，形成整体运营的制度支撑。
这一思路有利于从“单地块、单项目”转向“片区统筹、综合运营”，通过资源要素的组合优化提升空间价值与投资回报，增强社会资本参与动力，也有助于地方因地制宜导入功能业态，形成可持续的更新资金闭环。
其五，针对不动产登记环节推出更贴近更新场景的服务创新。
《通知》提出可开展预编不动产单元的预告登记；对老旧住房自主更新项目，可探索按户直接首次登记；对土地带建筑一并收储供应的，推动简化申请材料。
登记环节的优化，直接关系到权属明晰、融资可得与交易顺畅，有助于缩短项目周期、降低制度性交易成本，并进一步稳定居民和市场主体的权益预期。
其六，明确历史遗留问题的处置方向，强调底数清晰、封闭运行。
《通知》提出对历史形成、缺少合法用地手续的建设用地，依据全国国土调查结果依法依规分类明确认定标准和处置政策。
通过“分类认定、规范处置”，既能避免一刀切影响正常生产生活，也能防止问题外溢、增量扩散，为城市更新扫清长期存在的制度障碍。
综合来看，这份《通知》延续了此前政策指引的方向，又在地方实践基础上进一步细化、工具化，突出“可操作、可落地、可监管”。
其影响将体现在三个层面：一是提升规划与土地政策的协同效率，使更新项目在合规框架内更快形成实施条件；二是促进存量资源盘活与产业导入，加快形成“更新—运营—再投入”的良性循环；三是更好保障各方权益，稳定市场预期，推动城市更新从“点状试点”向“模式化推进”演进。
展望未来，城市更新仍需坚持以人民为中心，处理好“改善民生”与“提升城市竞争力”的关系，兼顾历史风貌保护与现代功能完善，统筹安全韧性与绿色低碳转型。
随着政策工具箱不断完善，下一阶段的关键在于地方结合自身发展阶段和资源禀赋，细化正面清单、豁免清单和临时利用规则，完善监管与评估机制，引导资金、技术、运营能力向社区微更新、公共服务补短板以及老旧片区综合整治等领域精准投放，推动形成可复制、可推广的城市更新路径。
城市更新是一项系统工程，需要规划、土地、建设等多部门的协同配合。
此次自然资源部与住房城乡建设部联合推出的系列举措，正是这种协同的具体体现。
这些政策既继承了以往的有效做法，又根据各地实践进行了创新完善，充分体现了问题导向和实践导向。
随着这些政策的逐步落地实施，各地城市更新的政策环境将进一步优化，参与各方的积极性将进一步调动，城市更新行动必将取得更加显著的成效，为推动城市高质量发展注入新的动力。