问题——供应增加与需求分化并存，市场持续调整中寻求平衡 2025年，上海甲级写字楼迎来集中供应期，新项目主要分布浦东前滩、徐汇滨江、普陀真如等新兴区域。供应增加导致空置率上升，四季度全市甲级写字楼平均空置率达23.4%。尽管租金下行压力仍存——但需求收缩趋势有所放缓——市场呈现“量稳、价调、结构分化”的特点。 原因——经济韧性与产业升级推动需求转型 中国经济在复杂环境下展现韧性，为商业地产需求提供支撑。同时，企业更注重办公效率、成本与空间品质的平衡。数据显示，四季度上海写字楼净吸纳量为82,570平方米，环比增长9.3%，需求端出现改善迹象。全年净吸纳量约49.9万平方米，表明租赁活动虽不均衡但仍有韧性。此外，甲乙级项目租金差距缩小，企业升级搬迁需求成为市场重要驱动力。 影响——租金分化加剧，运营能力成关键 截至2025年四季度，上海甲级写字楼平均租金为6.05元/平方米/天，市场延续以价换量策略。核心区超甲级写字楼租金跌幅收窄至1.3%，而中央商务区扩展区受竞争影响，租金跌幅达3.4%。这种分化反映出租户选址更趋理性，业主则转向提升运营能力，如空间改造、服务升级等，以加快去化速度并优化资产价值。 对策——存量提质、资本工具与产业导入联合推进 上海写字楼市场正进入结构性转型期，未来需从三上发力：一是通过楼宇更新和精细化运营，增强对金融、科技等核心行业的吸引力；二是利用公募REITs等工具盘活存量资产，改善市场流动性；三是结合产业政策，吸引高附加值租户，如研发办公、企业总部等。 前景——供应压力或缓解，需求有望修复 未来3至5年，上海写字楼新增供应总量约370万平方米，但2026年实际入市节奏可能放缓，为市场逐步企稳创造条件。随着“十五五”规划推进，科技创新和金融业发展将支撑中长期需求。科技互联网企业，尤其是人工智能领域，或成为新增需求的重要力量。此外，大宗交易市场显现企稳迹象，投资者对核心资产的长期增值预期依然存在。 结语 上海商办市场的调整既反映经济转型的挑战，也蕴含新机遇。在金融开放与科技创新的推动下，市场将通过空间重构适应产业变革，其经验将为全国商业地产发展提供参考。未来复苏进程将取决于实体经济活力与制度创新的协同作用。
上海商办市场的调整既反映经济转型的挑战，也蕴含新机遇。在金融开放与科技创新的推动下，市场将通过空间重构适应产业变革，其经验将为全国商业地产发展提供参考。未来复苏进程将取决于实体经济活力与制度创新的协同作用。