深圳南山区房地产市场近期迎来新的发展机遇；记者了解到，一个体量可观的低密改善住宅项目万星林花园正加速推进——主体建筑已接近封顶——预计不久将正式入市。这个项目的出现，填补了南山区低密度改善型住宅的市场空白，具有较强的市场竞争力。 从项目基本情况看，万星林花园位于南山街道兴海大道东侧、沿山路南侧，紧邻大南山，坐拥一线生态资源。项目总用地面积约5.4万平方米，计容建筑面积约14万平方米，容积率低至2.6，建筑限高80米。这一容积率水平在深圳旧改项目中属于较低水平，充分说明了项目的低密特征。相比之下，深圳近年来推出的旧改项目多数容积率在3以上，万星林花园的低密优势十分突出。 项目规划设计体现了高品质理念。由北京OPEN建筑事务所操刀设计，采用高层塔楼与多层板楼相结合的规划形态，以"方塔"布局和"多个地面"台地系统为特色，最大化地将公共空间与自然生态相融合。整个项目规划763户住宅，车位数1979个，车位比约1:2.6，停车配置相对宽裕。梯户比设置灵活，包括两梯一户、两梯两户、两梯三户和两梯四户等多种形式。 户型设计充分满足改善需求。项目建面约112平方米起步，最大面积达466平方米，户型面积跨度大，主要针对改善型购房者。这一设计思路反映了开发商对市场需求的准确把握。有一点是，2024年深圳"70/90"政策退出后，万星林花园进行了一次调规。在总用地面积不变的情况下，住宅总户数由955户调整为763户，足足减少了192户。这一调整使得开发商在产品面积段上有了更多的可发挥空间，更提升了项目的改善属性。 配套设施完善是项目的另一大优势。项目紧邻地铁5号线荔湾站，步行距离约600米，轨道交通便利性突出。周边商业配套丰富，泛海城市广场、前海印里等商业综合体为居民提供了充分的消费选择。教育上，项目属于南山实验荔湾小学与深大附中双学区覆盖，教育资源配置优质。 从市场前景看，参考同区域已入市项目的表现可以获得启示。毗邻万星林花园的观山海家园是一个具有参考意义的案例。这项目由远洋集团收购的旧改项目，2024年12月20日首批取证入市，目前已历经多次推盘。截至发稿时，项目累计网签635套，成交金额超60亿元，市场表现良好。观山海家园的成交价在"8字头"，这为万星林花园的价格预测提供了参考。业内人士预计，万星林花园的成交价格也将在8至9万元每平方米区间。 项目开发方背景实力雄厚。万星林花园由深圳市金福瑞投资发展有限公司和深圳市南山荔源实业股份有限公司联合开发。其中，金福瑞公司成立于2009年，大股东为深圳市恒丰集团，董事长卢暖培。恒丰集团前身为成立于1990年的深圳宝安恒丰企业发展有限公司和深圳宝安恒丰投资有限公司，业务涉足房地产、酒店、物业管理、资产运营等领域，是一家扎根深圳的民营企业。南山荔源实业股份有限公司则是村集体企业，同时也是观山海家园的股东，持有其20%股份，具有丰富的项目运营经验。
从满足基本居住需求到追求居住品质，房地产市场正经历深刻转型；企业需要以优质产品和诚信经营赢得市场；城市则需要更多兼顾生态、交通与公共服务的住宅项目，为高质量发展奠定基础。