2025年，美国开发商格雷斯塔尔（Greystar）打算砸下5亿英镑收购伦敦900套公寓，这让英国BTR模式迎来了最大手笔的投资。这笔交易的估值大约是46亿元，和加拿大、澳大利亚的两家机构正在谈，这也是他们一直想卖掉的房产。这种盖了房只租不卖的做法在英国刚起步，但2025年投资人已经往这砸了53亿英镑，比上一年还多了6%。第一太平戴维斯说，这钱主要是拿去收现成的房源了。 看国内的情况，2025年商品房库存有7.66亿平方米，连续六年都在涨，跟十年前的平均水平相比高出了45%。大城市里的新市民和年轻人还在拼命找地方住，开发商卖不动房，租客也没好房子租。标普报告指出这就是个结构性矛盾，正好让BTR模式有了用武之地。 中国现在的尝试其实都披着“保障性租赁住房”的外衣。比如北京大兴那边有建设银行和万科合作的“建万基金”，把集体用地改成了1505间保障房。佛山那边也用类似的办法盘活了1383套房。更有意思的是北京大兴生物医药基地的“商改保”项目，把一栋烂尾楼改造了75天，成本控制在2300元每平米，现在出租率到了92.8%，预计能提前赚钱。 但要把这种模式直接搬到中国来，也得闯三关：一是怎么给存量房定价？英国有成熟的机构在估大象公园那种项目的价，中国开发商想按市价卖，收储方又得算租金回报，这就导致去年的收储政策进度慢。二是金融怎么闭环？格雷斯塔尔敢投大钱，靠的是英国的REITs市场和长期资本。中国虽然也发了8单保租房REITs，但“投融建管退”的闭环还在弄呢。孔鹏说以前大家都是用三年期贷款做十年期的资产，压力太大了；现在有了REITs，项目才算有了长久的命。 三是运营能力行不行？BTR不是盖完就脱手，得长期持有运营。万科泊寓用了十多年才实现了成本法整体盈利，出租率也一直保持在95%以上。这说明盘活存量的核心不在“改”，而在“管”——没有专业团队管着，再好的资产也会变成新包袱。 全国住房城乡建设工作会议定了2026年的调子：控增量、去库存、优供给。这就给了BTR模式一个方向：少建新楼盘了；把积压的房子变成租赁房；用好运营提供让新市民满意的房子。证券时报分析说，这样既能去库存又能多供给保障房。 回看格雷斯塔尔收购伦敦房源再看北京大兴的“商改保”，BTR模式不是简单的“拿来主义”，而是一面镜子照出了存量时代的发展方向；也是一把钥匙需要资产定价、金融创新和运营能力磨合后才能打开中国的解题之门。等到商品房囤积成了过去式，真正的考验才刚开始。或许这就是住房租赁产业走向高质量发展的开始。