新城控股最近在王振华的指挥下搞了个16.25亿元的广发新城吾悦商业不动产REITs，想通过这个把它在常州天宁、南通启东吾悦广场的两处优质资产盘活。这是新城把自家的两个硬资产给打包成了公募REITs，动作挺快，上交所受理得也很快，算是民营房企在这个领域的一次新尝试。 为啥敢这么搞？因为这俩项目底子硬，地理位置好，出租率高得吓人，一个是97.8%，一个是96.5%，远超过90%的行业平均线。加上租金收入能有2.5亿，资产评估值还能达到21亿，把手里的现金流动率给拉满了。更重要的是，这基金预测每年给投资者分的红能有5.5%以上，比4.5%的行业平均水平高不少。 对于现在深陷债务泥潭的新城控股来说，这事儿可不是简简单单的资产证券化。它是从之前的ABS升级到了公募REITs，后者流动性更好、融资更多、成本更低，能帮企业更快把资产从账面上剥离出去，减轻现金流压力。听说新城后面还打算多搞点不同类型的REITs，估计评估资产总额能有80亿，拿到的钱主要用来还那些美元债、开发贷之类的高成本短债，这是在为5月4亿美元的美元债到期做准备。 新城之所以敢这么干，还得靠它手里握着的商业板块这块 “压舱石”。吾悦广场搞了十来年了，现在在全国141个城市已经有了207个项目，运营收入这三年一直在涨。这批优质的商业资产就是新城融资的最大底气，现在还有至少40亿的未抵押债权融资空间没动呢。这次申报REITs就是把商业资产的价值给榨干了。 这种情况其实在市场上也不少见了。自从去年12月商业REITs试点开闸以来，全市场已经有14个项目在申报或受理了。唯品会、华住集团、砂之船这些民企也都跟着入局了，打破了以前都是国企央企主导的局面。民企往里冲不仅能让自己手头宽裕点、债务结构更合理点，还能让REITs市场变得更热闹。 从行业大面上看，新城这次闯关给民营房企指了条明路：得有优质的经营性资产当基础；得把运营做得细一点；得把资本工具用活了才行。房地产现在都从“高周转”往“高质量”转了，商业REITs成了盘活存量资产的利器。有了民营房企的深度参与，这个市场才能更有活力。未来大家只有把资产运营做得扎扎实实、把资本规则吃透了，才能在这个赛道上真正赢过别人。