万科集团日前披露的年度业绩预告显示，2025年预计净亏损规模达820亿元，较2024年的494.78亿元深入扩大。这反映出房地产行业深度调整期头部企业面临的严峻挑战。 从财务层面看，万科的巨额预亏受三重压力影响。首先，房地产开发项目结算规模同比下滑超四成，平均毛利率持续低于行业盈亏平衡线。其次，新增信用减值准备约210亿元，涉及部分合作方风险暴露带来的连带责任。第三，物流仓储、长租公寓等多元业务尚未形成盈利，加上部分股权投资公允价值下调。 有一点是，作为混合所有制改革典范，万科第一大股东深圳地铁集团年内已累计提供超300亿元财务支持。最新的23.6亿元低息借款将用于兑付即将到期的公司债券，年利率仅2.34%，远低于市场融资成本。截至去年三季度末，万科已累计偿还公开市场债务288.9亿元。 企业治理上，创始人团队最后一位核心成员郁亮已退休，万科完成了从创始人管理向职业经理人管理的过渡。这位执掌万科十余年的前掌舵者离任时，恰逢企业面临创立40年来最严峻的经营挑战。 业内人士指出，万科的困境反映出中国房地产发展模式的根本性转变。"三条红线"监管框架下，过去依赖高杠杆、高周转的扩张路径已难以为继。虽然短期内依靠股东输血维持流动性，但企业中长期发展仍需在三个上实现突破：加快存量资产盘活、构建轻资产运营模式、在新兴领域培育新的增长动力。 据住建部数据，2025年全国商品房销售面积预计同比下降18%，行业整体进入总量缩减阶段。基于此，包括万科在内的头部房企正推进从开发商向城市服务商的战略转型，但商业模式重构所需的周期与当前债务压力形成矛盾。
万科的业绩预告和诸多调整举措，既是房地产市场现状的真实反映，也是行业深度调整的重要信号。房地产企业需要加快转变发展方式，从规模扩张向质量效益转变，从单一开发向多元业务转变。对万科这样的头部企业来说，如何在困难中寻求突破、在调整中实现转型，不仅关系到企业自身前景，也关系到整个行业的健康发展。深铁集团的持续支持为万科提供了缓冲空间，但从长期看，企业自身的经营改善和战略创新才是根本出路。