2026年搞房地产投资，特别是在核心城市里先动起来，那些大龙头公司肯定会有很大弹性。要想知道怎么弄，咱们得看看美国和日本以前的经验。这两国的情况显示，居民欠债的情况要是能稳住，房价也就会跟着好起来，也就是所谓的拐点。居民的负债率一旦到顶了，房价过个两年左右就会开始上涨。拿美国和日本作比较，我们发现居民负债达到顶点后，房价第一次同比转正的这个点，就是资产负债表修复的起点。日本在2006年的情况特别有意思，他们的房价其实指的是首都圈的房价，不是整个日本。所以咱们可以说，居民资产负债表的修复时间点领先房价两年多。 美国的经验是供给侧改革加上模式优化。上世纪90年代新房销量飞涨，直到2005年达到顶峰，之后市场就开始下滑了。那时候房子跌价导致开发商毛利率和周转率都下降了，还让负债率被动升高。后来行业整顿了一下，政策也放松了点，量价稳定下来后留下的开发商盈利能力才好起来。这次 ROE 的提升主要是经营好带来的结果，不是靠借钱加杠杆搞出来的。 再看 ROE 这块儿吧。在大开发商里经营效益越好的公司 ROE 也越高。拿2006年来说那四家公司的平均 ROE 是16%，对应的市盈率 PB 就是1.4倍。除了2018年和2022年这两年外，其他时间只要有高 ROE 就能获得高 PB 估值。 就算是遇到2018年或者2022年这样的低谷时候，只要第二年 ROE 不怎么变好，PB 也能在谷底快速反弹起来。 现在咱们回头看中期情况。房地产前端的指标累计下跌了6到8成了，后端的指标也下跌了4到5成了。 这说明行业的量和价已经深度调整过了，很可能底部已经不远了。