一、地块易主，折价出让背后的资产困局 香港九龙塘义本道6号，坐落着一栋建于1967年的四层旧式别墅——龙圃别墅，共44个单位；这处带有殖民时期色彩的老旧物业，近年数度易手，折射出香港旧楼并购市场的起伏，以及内地房企在港命运的沉浮。 据香港土地注册处最新资料，嘉里建设或其涉及的人士以约4.3亿港元，从接管人手中购入上述地块。而不足三年前的2023年7月，内地房企雅居乐集团刚通过强制拍卖，以9.66亿港元将该地块收入囊中，计划将其改造为九龙塘豪宅项目。如今，随着雅居乐财务状况持续恶化，这个计划彻底搁浅，地块以近乎腰斩的价格转手他人。 二、扩张有道，雅居乐曾深耕香港市场 雅居乐与香港市场的渊源，可追溯至上世纪九十年代。1992年成立后，这家粤系民营房企便将香港视为重要的品牌辐射地，通过赞助选美赛事、组织港澳人士赴内地看房等方式，吸引香港买家赴中山置业，积累了早期口碑。 2005年，雅居乐在港交所主板挂牌上市。此后五年，集团开始将目光转向香港本地地产市场。2010年前后，创始人陈卓林及其家族率先入股南丫岛东澳湾项目，尝试在离岛区寻求综合开发机会。尽管改规申请两度受阻，但这一布局标志着雅居乐系资本正式踏足香港土地市场。 此后数年，雅居乐陈氏家族将并购重心转向旧楼市场。从西贡银线湾豪宅地块，到坪洲坪利路临海商住地，再到大屿山长沙住宅地，土地储备逐年扩充。2017年至2020年间，扩张节奏明显提速。其中最具代表性的案例，是通过旗下公司以近4亿港元购入鲗鱼涌英皇道992至998号四栋旧楼，并于2020年完成毗邻柏架山道地块的业权整合，形成占地约5万平方呎、可建楼面近45万平方呎的港岛东大型住宅项目。，雅居乐自2018年起持续收购九龙塘涵碧别墅单位，意图与龙圃别墅地块连片开发，在九龙核心地段打造高端住宅项目。 三、债务旋涡，扩张戛然而止 然而，市场的逆转来得猝不及防。2020年以来，内地房地产市场进入深度调整，融资环境骤然收紧，多家大型房企相继陷入流动性危机，雅居乐亦未能幸免。 鉴于此，雅居乐在港多个项目相继停滞。英皇道旧楼项目易主嘉里系，龙圃别墅地块被接管人接手后折价出让，涵碧别墅的整合计划亦前途未卜。曾经精心构建的香港地产版图，在债务压力下逐渐瓦解。 从更宏观的视角看，雅居乐的遭遇并非孤例。过去十余年间，多家内地房企借助充裕的融资渠道，以高溢价进入香港旧楼并购市场，寄望通过旧改项目实现资产增值。然而，当内地市场基本面发生根本性转变，这些企业在港资产便成为流动性压力下率先被处置的标的。 四、嘉里接手，本地资本承接市场空间 此次嘉里建设以4.3亿港元接手龙圃别墅地块，是本地资本在内地房企收缩过程中承接优质资产的又一典型案例。嘉里建设深耕香港市场多年，具备丰富的旧楼改造与豪宅开发经验，九龙塘地块的区位价值与稀缺性，赋予其长期开发潜力。 从市场层面看，内地房企的集中退出，在一定程度上为本地及国际资本提供了低位入场的窗口。香港旧楼并购市场的供需格局，正在经历新一轮重构。
一宗地块的易手，折射的是周期更迭下市场规则的再校准。香港房地产的价值从不只在地段，更在制度、耐心与兑现能力。随着行业走向理性与分化，能以稳健资金、专业运营和长期视角推动城市更新的参与者，将在新一轮整合中占据主动。