现在北京买房的行情，我作为一个从业20年的老手，给你梳理梳理思路。其实我不是什么专家，就是用自己这些年的实战经验来帮大家答疑解惑。有个朋友说，他们家在海淀有两套商住公寓，加起来当初花了400万，现在也就是300万左右了。其中两居自住，开间那个在出租，每个月能收4500。考虑到公寓保值差，环境又乱，加上没学区属性，他们打算全卖了置换。希望能挑到市场上被低估的好房，再多贷个200万出来，优先选中关村周边的商品房两居。不过他也挺犹豫的，当时买在高位，现在卖是不是又到了最低位？其实我算了下租金收益率，确实比银行利息高不少。 两套公寓现在好卖吗？我觉得先把时间规划好点，别等太久。毕竟亏了差不多100万，卖了心里肯定别扭。另外能理解你想换普宅回本儿的心思，但说实话捡漏太难了。既然是被低估的价值，市场上就很可能被别人先发现。你现在手头有300万再加上贷款200万，总共500万预算想要在中关村买两居商品房，这条件确实太理想化了。商品房两居面积最少也得80平往上吧？中关村哪有6万一平的房子？五环内都不多见。你还是再看看市场吧，别把条件定得太离谱。 我个人觉得现在就是最低位了，再跌也没多少空间了。这种时候不可能出打压政策的，说不定还会放宽些利好出来呢。大盘好了公寓多少也会跟着涨点。不过两套公寓一起卖工程量挺大的，不一定能立马成交；而且你想买的房也太理想了，几乎找不到。再好好考虑一下吧。 还有个朋友在看海淀某小区的顶层带阁楼房子。这阁楼一看就是业主自己搭的嘛。开发商当年为了好卖顶楼故意做尖顶让业主自己动手改造。这种设计肯定没产权也不算面积。能算稀缺户型主要是因为只有顶层能弄阁楼吧？最多也就占六分之一的样子。照片上看顶楼最高也就2米多高，边边角角走两步就直不起腰了。就是睡觉或放杂物的地方。 价格我觉得挺正常的。开发商当年送的这东西本来就没什么实际价值。从照片看阁楼就两米来高也没啥大用处。所以这套房比中间楼层便宜了10%左右算是中等价吧，不算捡漏也不吃亏。只要没破坏承重墙和梁柱就没问题也不会让拆除的。 还有个朋友是北京户口一直在外地工作过的人曾买过经适房（贷款）早就卖了。这算二套资格吗？现在打算回北京买大概400万预算想在西四环沿线买个两居自住环境中等的就行。以后有没有新的保障房政策出来？按现在政策肯定算二套资格了但首套二套差别也不大了首付能低到20%以下利率也差不多没必要太纠结了。北京现在没有能买产权的保障房了都是公租房为主或者单位性质的集租房可以问问自己单位有没有这种资源吧。西四环沿线没学区要求就选丰台或者石景山到五环附近也没问题400万买两居不难找呢以后的保障房政策估计会有吧官方都说在研究中只是还没消息而已就等着看呗。 最后一个朋友家是展览路四老打算27年上学考虑月坛中古但现在月坛街道的房子太少没什么讲价空间展览路街道25年就出区了买了月坛的房还得住在展览路怕落户时间短（1年半）上不了中古可能被调剂到白云路离家4公里还不如上展一小到底有没有必要去赌一把中古呢？这个真没人敢给准话我只能说理论上今年全北京入学人数下降明年更少高峰过了腾出教室师资学位自然就多了按照就近入学的原则应该概率大些但这是理论上的政策每年都可能变而且月坛政保多很难说会不会调整比例总之就这情况供参考吧。