我国存量资产盘活正进入提质增效阶段；宏观压力与市场波动交织的背景下，如何稳住现金流、提升运营效率、打通资本循环，成为不少城市运营主体与国有企业面临的现实问题。3月24日，“东吴-元联-新建元邻里中心四期资产支持专项计划”在上交所完成发行，社区商业类REITs实现二次续发，以市场化方式为社区商业资产提供了更顺畅的融资与退出通道。 从发行情况看，本次续发总规模22亿元，其中优先级规模15.4亿元，场内投标量约56亿元、认购倍数达3.64倍。业内人士认为，在风险偏好趋于谨慎环境下，较高的认购倍数反映出资金对底层资产现金流稳定性、区域发展预期以及发行主体运营能力的综合认可，也显示市场对以民生消费为支撑、抗周期特征更强的社区商业资产配置需求在上升。 原因层面，一是底层资产以居民刚需消费为主，经营更具韧性。本次入池的10处社区商业资产均为邻里中心项目，服务半径贴近居民日常生活，业态以生活服务、便民零售、基础配套为主，兼具商业服务与公共属性。相较于依赖强周期消费或单一办公需求的资产，这类项目更容易形成稳定客流与持续租赁需求。二是运营管理的标准化与精细化为现金流提供支撑。涉及的项目出租率长期保持在90%以上，经营性现金流表现较好，估值以收益法为核心，更符合“现金流资产”的定价逻辑。三是资本运作机制在激励约束上更趋市场化。自2018年首发以来，该系列产品已完成两轮续发，并通过市场化激励机制调动运营团队积极性，推动资产管理能力迭代，带动资产估值提升约1.5亿元，在改善经营质量的同时实现国有资产保值增值。 影响上，此次续发表达出多重信号。其一，有助于提升社区商业基础设施的投融资效率。社区商业项目往往点位分散、回报稳健，但扩张资金需求持续，通过续发形成可复制的融资路径，有利于加快存量资产“盘活—再投资—再运营”的循环。其二，推动商业服务与民生保障协同发展。“一刻钟便民生活圈”强调公共服务与商业供给的匹配度，相关资产通过资本市场获得更稳定的资金支持，有望带动社区配套持续升级，提升城市治理与公共服务的精细化水平。其三，为类REITs市场扩容与产品创新提供实践样本。续发资产筛选、信息披露、运营治理、风险管理诸上形成更成熟的操作路径，增强投资者对类似资产类别的可预期性。 对策层面，业内观点认为，推动此类产品健康发展仍需三上持续用力：一要坚持“以现金流为核心”的资产选择标准，强化对租户结构、续租能力、费用率、运营韧性等指标的穿透式评估，避免只追求规模而忽视经营质量。二要完善全周期运营治理，将激励约束机制前置到资产管理与服务质量提升中，建立可量化、可追踪的绩效体系，持续提升出租率与单位面积效益。三要强化风险隔离与信息透明度，围绕估值假设、租约稳定性、区域竞争格局、政策变化等关键因素做好压力测试，提升产品的长期投资属性与市场信任基础。 前景判断方面，随着存量资产盘活政策持续推进、投资者对稳定分红类资产需求增加，以及城市更新与社区服务体系建设不断深化，兼具“民生刚需+稳定现金流”特征的社区商业资产，有望成为类REITs的重要底层资产类别之一。发行主体方面，新建元集团截至目前累计发行类REITs产品13单、总规模约200亿元，底层资产覆盖商业物业、写字楼、产业园等，并参与全国首批、江苏首单公募REITs“东吴苏园”产业园试点上市。其通过设立专业不动产金融平台，构建“投融建管退”闭环，体现出以资产管理能力为核心、以资本市场工具为支撑的转型方向。未来，随着产品体系更趋多层次、多元化，持续提升运营能力与资产质量，将成为扩大可持续发行空间的关键。
从“建设一批项目”到“经营一盘资产”，社区商业类资产支持计划的持续发行，反映出存量时代的资本运作逻辑正在变化。以稳定现金流为锚、以运营能力为基础、以制度化工具为桥梁，把分散的民生服务场景转化为可持续的投资标的，有助于提升城市服务供给的质量与效率，也为国有资本在高质量发展中实现保值增值提供更可持续的路径。