广东省中山市第一人民法院在2023年11月审结的这起案子，可真是让大家对物业管理的事儿有了新认识。业主黄先生在小区里住了八年，虽然自己早就搬进来了，但2018年的时候他就发现公共楼梯间的木门有白蚁活动的迹象。他立刻把情况反映给了物业公司，物业虽然派人来了两次，可也就是用普通杀虫剂随便喷了喷，根本没把问题解决彻底。 黄先生在微信上催了好几次，让他们请专业的人来治理。谁知道物业那边一直没动静。结果到了2023年，黄先生家里遭了殃，白蚁大规模入侵，家里的木质家具和装修结构都被蛀坏了，光这一项损失就不止两万元。为了止住损失，他不得不花2600元请专业消杀公司来处理。他觉得物业公司根本没把公共区域的隐患当回事儿，才导致白蚁跑到他家里来了。 因为对物业这种不作为的行为特别生气，黄先生就从2023年11月开始没再交物业费了。没想到物业公司把他告到了法院，理由是欠了7064.4元的物业费还有违约金。庭审的时候双方争执得特别激烈。物业说公共区域的白蚁和他家里的没关系，隔了五年时间因果关系也不好说清楚。黄先生拿出了一大堆证据来证明情况：有他之前的报告记录、物业人员不专业的处理视频、白蚁爬到家门口的影像、家里财物受损的照片、沟通记录还有自己花的2600元消杀费凭证。 物业公司强调他们做了保洁和保安这些基础服务，业主享受了服务就得付钱。黄先生则坚持说物业在处理公共区域维护这块尤其是专业性很强的白蚁防治上有大问题。中山市第一人民法院最后认定了几点：首先根据常理推断，结合多年没蚁患、公共区域离住宅很近、破坏程度大这些情况来看，家里的白蚁很可能就是从公共区域过来的。 其次引用《民法典》第九百四十二条规定指出，物业服务人得负责维修养护共有部分并保护业主财产安全。面对这种需要专业手段处理的虫害问题时只用普通杀虫剂简单处理是不行的，这就构成了对合同义务的违反。 法院觉得黄先生因为物业服务严重违约拒绝支付费用是合理的行使抗辩权。不过抗辩权的范围得和违约程度相匹配。虽然这次在白蚁防治上有大过错但也没完全不干活儿（比如保洁保安还是在做的）。 所以法院没完全让他不用交钱而是把7064.4元里的3000元免掉了。同时法院觉得他停缴是有原因的不是恶意拖欠就驳回了要违约金的请求。 这次案子的主审法官石慧说核心就是要“质价相符”。既然业主付了钱就得得到符合标准和质量的服务。当核心项目出了问题造成损失时业主的抗辩权就要得到保障。通过酌情减免这种做法既惩罚了不好的行为也没完全否定其他服务的价值让双方权利义务更平衡。 这个判决给以后处理类似纠纷提了个醒：物业服务企业得提升意识和专业能力把责任尽好；业主也得理性合法地行使权利这样才能共同维护好社区环境。