万科近日发布的2025年度业绩预告揭示了当前房地产行业面临的深层困境。作为行业龙头企业，万科的经营状况一定程度上反映了整个行业的运行特点和发展阶段。 从亏损原因看，万科面临的困难具有多维度特征。首先是项目结算端的压力。2025年结算利润主要对应2023年和2024年销售项目以及当年消化的现房和准现房库存，这些项目地价获取成本较高，导致结算毛利总额大幅下滑。这反映出房地产市场从高速增长向调整阶段转变的现实，历史高位地价成本与当前市场价格的错配成为企业盈利的主要制约因素。其次是资产质量问题。由于业务风险敞口升高，万科新增计提了信用减值和资产减值，这表明企业在风险防控上采取了更加谨慎的态度。第三是经营性业务的拖累。部分经营性业务扣除折旧摊销后整体亏损，部分非主业财务投资也出现亏损，这说明多元化业务布局中存在结构不优的问题。第四是资产交易价格下行。部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，更加重了财务压力。 面对这些困难，万科并未消极应对，而是制定了明确的改善方案。公司表示2026年将全力推进经营改善，通过战略聚焦优化业务布局，通过规范运作强化内部管理，通过科技赋能提升竞争力。这些举措反映了企业在新发展阶段的战略调整方向，即从规模扩张向质量效益转变，从粗放经营向精细管理转变。 值得关注的是，大股东深圳地铁集团在万科度过难关中发挥了重要作用。深铁累计向万科提供超300亿元股东借款，借款条件优于市场水平，这充分体现了国有资本对民营企业的支持力度。这不仅是单纯的流动性支持，更重要的是体现了国有资本与民营资本的融合发展理念。同时，深铁与万科在业务层面也加强了协同。深圳地铁置业集团与万科旗下长租公寓品牌泊寓签署框架协议，深化住房租赁领域合作，这表明双方在探索新的商业模式和增长点。此外，双方还联合推出了全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"试点合作，并于去年四季度逐步批量交付上线，这体现了科技创新在传统产业升级中的应用潜力。 从交付端看，万科在困难中仍然保持了基本盘的稳定。2025年公司保质交付房屋11.7万套，其中1.6万套实现提前30天交付，约5000套实现跨年提前交付，济南、郑州、南昌等地多个项目交付实现100%收房。这些数据表明，尽管面临多重挑战，万科在履行社会责任、保障消费者权益上仍然保持了高标准。更为重要的是，2025年万科已完成近两年需交付量约70%，交付高峰期已过，这意味着后续交付压力将显著下降，企业现金流压力有望逐步缓解。
在行业深度调整与企业自我修复并行的关键阶段，业绩亏损既是压力的集中体现，也在倒逼经营模式转向“稳现金流、强治理、重交付、提效率”。能否把短期阵痛转化为长期韧性，取决于企业识别与处置风险的速度、对主业能力的再聚焦程度，以及对市场信心的持续修复。对房地产企业而言，穿越周期的关键不在规模扩张，而在回归经营本质、守住底线，以更高质量的供给与更可持续的财务结构赢得未来。