一、核心交易彰显办公资产吸引力 1月12日，方大炭素新材料科技股份有限公司旗下全资子公司上海方大投资管理有限责任公司，通过阿里资产平台司法拍卖成功竞得上海市徐汇区建国西路319号办公楼项目。
该项目建筑面积2997.83平方米，成交价格为4.56亿元，折合单价152110元每平方米。
根据司法拍卖信息，该办公楼系上海维罗纳置业发展有限公司名下资产，由于维罗纳公司进入破产清算程序，上海市第三中级人民法院于2024年11月28日受理破产清算案件，并组织了司法拍卖。
该花园洋房竣工于1998年，共四层，目前处于空置状态。
拍卖前评估价为4.8308亿元，起拍价为4.56亿元。
方大炭素在公告中表示，该交易是为满足上海方大业务发展的需要。
方大炭素主要从事石墨电极、炭砖等高端炭素材料的研制、生产与销售，此次在上海核心区域的办公资产布局，体现了企业对上海市场的持续看好。
二、办公资产成大宗交易市场主角 据仲量联行最新统计数据，2025年上海大宗交易市场保持活跃态势。
截至1月15日，全市累计达成89宗大宗交易，成交总额约487亿元，单体项目平均成交金额为5.5亿元。
虽然成交额同比略有下降15%，但交易结构优化明显。
在资产类别分布中，办公资产以绝对优势领跑市场。
办公类物业的成交金额占比达52%，成交宗数占比达42%，继续成为投资者配置的重点方向。
其他资产类别中，长租公寓占比15%，零售物业占比13%，酒店占比8%，产业园区占比6%，数据中心占比5%。
这一格局反映出投资者对办公资产的持续偏好。
仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎指出，2025年上海投资市场热度持续回归核心区域，投资性需求明显提升。
从需求结构看，投资性需求占比达82%，较2024年进一步提高，说明机构投资者配置力度增强。
三、市场预期改善的深层原因 多个因素共同推动了2025年上海办公资产市场的向好态势。
首先，政策环保不断优化。
随着城市更新政策的深入落地，以及REITs试点范围的进一步扩大，企业的投资退出路径愈发成熟，这为大宗交易市场注入了新的活力。
其次，优质核心资产吸引力凸显。
2025年上海大宗交易市场中多宗大体量核心标杆资产的成功交易，进一步增强了市场信心。
投资者对位于中心城区、地理位置优越、回报率稳定的优质办公资产表现出较强的接受度。
这种趋势甚至在一定程度上弱化了土地剩余年限等传统制约因素的影响，说明优质资产的价值正在得到重新评估。
再次，市场供需关系趋于均衡。
随着上海办公楼市场逐季回升，企业对办公空间的需求呈现恢复性增长。
这为办公资产投资提供了稳定的收益预期。
四、前景展望与发展趋势 展望未来，上海办公资产市场有望继续保持稳健发展态势。
一方面，城市更新和产业升级将创造更多优质办公资产供应，满足市场需求。
另一方面，随着金融创新工具的推出和完善，投资者的退出渠道将更加多元化，这将进一步激发大宗交易市场的活力。
值得注意的是，办公资产市场的复苏并非一蹴而就，而是建立在投资者对核心资产价值认可基础之上的理性回归。
这意味着未来市场将更加强调资产质量，优质核心资产与普通资产的分化可能进一步加大。
一宗4.56亿元的成交，折射的是市场对“核心资产、确定现金流、清晰退出”的重新定价。
面对周期波动，交易的回暖并不意味着全面反转，而是提示各方在存量时代更应以规范处置提升透明度、以精细运营提升回报率、以制度创新打通循环链条。
把短期波动纳入长期逻辑审视，才能在不确定性中把握确定性，在结构性修复中培育高质量发展的新动能。