从2026年1月起，上海二手房市场的成交量已经冲到了2.03万套，同比激增26.69%。这个数字说明，老百姓对购房的热情正被点燃。为了进一步激活市场，上海在2026年2月25日这天，由市住房和城乡建设管理委员会牵头，联合另外四个部门，搞出了个重磅文件，也就是大家常说的“沪七条”，并且在第二天就开始正式实行了。这套新规矩主要盯着限购、公积金和房产税这三个方面下功夫，一共推出了七项具体的调整措施。 新政最抓人眼球的地方在于，把非上海户口的购房条件给大大放宽了。要是想在外环以内买房，之前要缴3年社保或个税的门槛，现在直接砍到1年就行了。而且那些缴够3年的人还能额外多买一套房，持居住证满5年的甚至能在全市范围内选一套。这样一来，外来的刚需和想换大房子的改善型需求都被激活了，尤其是内环的限购松绑，正好抵消了之前限售政策带来的压力。跟2024年比起来，这次算是系统性地降低了核心城区的准入门槛。 拿静安区、徐汇区这些房价比较稳的老城区来说，它们就是新政的主要受益者。中信建投证券的分析显示，这次的新政配合之前上海三个区收购二手房的做法，把市场流通的路给疏通了不少。数据表明，2025年买上海二手房的非本地人比例已经占到了40%到45%，估计新政还能释放出超过9万新市民的买房潜力。 在资金支持这块儿，公积金政策也迎来了大改。首套房贷款的额度从160万元一口气涨到了240万元。再加上多子女家庭能加20%、买绿色建筑能加35%，算下来最高能贷到324万元，这可是全国的最高水平。按照30年还款期算下来，这相当于每年帮买房人省了约2300元的利息。另外政策也放宽了对贷款套数的认定标准，只要把之前的房贷还清了没房子或者只有一套房的家庭，都能再去申请公积金贷款，这就把改善型需求给释放出来了。 浙商证券觉得核心区域的高价房源以后会更稳一点。看2025年的数据就知道了，外环以内的新房成交比例已经占到了48.4%。新政一出来肯定能加快这些房子的去化速度。财信证券更是预测说从3月份开始市场数据肯定会变好。 现在的二手房挂牌量已经连着跌了9个月了。新政出来肯定能稳住房价，有些热门的小区已经出现了房价涨了之后成交反而变多的情况。大家都盼着这次新政能让3、4月份来个“小阳春”。中指研究院说这政策正好对准了老百姓想住得舒心的需求。 申万宏源的分析还挺有意思的，他们说中央《求是》杂志在2月份的时候就发声支持地产政策“一次性给足”，上海这次的新政就是个很好的样本。所以咱们可以看到，这次的新政主要是靠降低门槛、提高支付能力和减免成本这几招一下子把市场给提起来了。 长远来看它优化了市场格局。核心区的房价稳了、换房链条修通了、房企估值涨回来是主要方向。同时这也是给全国房地产市场提供了个好的参考案例。