市场呈现"冷热不均"现象，主要由于供给快速扩容与需求恢复节奏不一致。机构年度报告显示，2025年深圳优质零售物业新增供应达82.5万平方米，为2018年以来最高水平，推动年末总存量增至818.8万平方米。但品牌方开店态度谨慎，更倾向于选择标杆项目，导致次核心商圈招商压力加大，部分区域净吸纳量出现负值，市场分化趋势明显。
深圳零售物业市场正从增量竞争转向存量优化。优质项目的集聚效应与次优项目的压力形成鲜明对比，该趋势将持续深化。在政策支持和品牌升级的双重推动下，市场有望实现从规模扩张到质量提升的转变，为城市商业发展奠定更好基础。