2015年6月，A银行给黄某放了24万元个人住房贷款，黄某用所买的房子做抵押，不过只办了预告商品房抵押权登记，还找开发商和两名自然人做了连带保证。到了2020年3月，黄某停止还款，A银行把黄某告上法庭，要求把房子拍卖来优先受偿。但法院却说预告登记不等于正式的抵押权，直接驳回了A银行的请求。 法院的这个判决把A银行的优先受偿梦彻底打碎了。现在银行只有指望保证人来还钱，可要是开发商资金链断了，连带保证人也会没钱还，银行就更拿不到钱了。如果碰上假按揭这种情况，银行同时要面对“人无偿债能力、房无抵押权”的双重打击。 针对这种情况，银行可以采取以下措施来降低风险：在发放贷款之前严格审查开发商的资质和楼盘五证情况，把烂尾楼和假按揭挡在门外；建立台账跟踪每个借款人办理现房抵押的进度；每月、每季度进行检查核实抵押物情况；在施工停滞或预售资金被挪用时及时启动加速程序办理现房抵押。 总的来说，法律没有规定预告登记有优先受偿的权利，银行就得靠自己主动管理风险。通过严格的准入审查和持续的跟踪管理把风险锁定住，这样才能让预告登记真正起到保护银行利益的作用。