在你拿到的这张图里，会把“土地成本抵减”涉及的三税给你一次性说清楚。先来看看政策背景，2019年9月拍得的地块，原本那笔5.4亿元的土地出让金得全额进成本，但国家税务总局2016年第18号公告给了房企一条生路——让开发商把土地成本拆分成多期，随着房子卖掉一部分来抵扣销售额，这么做好比把大账单改成分期付款。这么一来既缓了开发商的现金流压力，又让交税变得更均匀。 接下来讲讲这三大税种怎么利用这块“王牌”：第一是增值税，在填《增值税纳税申报表》附表一时，按照已卖出的比例算出该摊多少土地成本，填进第12列的“销项税额抵减”栏里，当下的销项税马上就变小了。要注意的是，这里减的是“销售额”而不是进项税。第二是土地增值税，虽然增值税那边是“打折”卖货，但土地增值税清算的时候，土地单价还是按实际地价除以可售面积算，不会因为增值税抵减就调低单价。第三是企业所得税，财税〔2016〕22号文给了个补救办法：用这部分销项税额抵减的金额直接去冲减主营业务成本。逻辑很简单：因为增值税少记了收入，企业所得税那边的利润就虚高了；现在把这笔钱冲回成本，利润和税基就对上了。 至于做账方面其实特别简单。每个月结转收入的时候，先按已售比例把土地成本放到“销项税额抵减”里：借银行存款、贷主营业务收入还有应交税费—应交增值税（销项税额抵减）。到了期末报税时直接填第12列数字就行，不用再去搞资产减值或递延收益的处理，保证账目和报表一致。 最后说说实操时要注意的五个坑：第一是在还没完工交付的时候不能提前抵扣；第二是冲减的对象是从开发成本到开发产品再到主营业务成本的那个流转额，不能直接冲土地出让金这个无形资产；第三是销售进度和抵扣进度得同步；第四是要把每期抵扣了多少钱、还有多少面积能卖、售价变没变这些台账记清楚；第五是得盯着政策时效，现在18号公告还在用呢。