广发新城吾悦REIT就把杠杆用到了140%，竟然还能通过申报！本来证监会明确规定基金总资产不能超过净资产的140%，可广发这个项目的净资产杠杆率居然高达34.48%，比规定的20%多了一大截。当初要发行16.25亿元，结果用杠杆融资给了5.2亿元。按账面算，这笔钱占拟发行规模的32%，占账面价值的34.67%，这要是估值一下调、再加上二级市场的波动，杠杆占比很容易突破40%。到时候总负债率肯定超过140%，基金就没法再借钱了。而且发行后账面资金根本不够还利息，甚至可能得靠卖资产还债。 就拿启东那个项目来说，启东项目的运营净收益测试和长期增长率测试都没法保证分红稳定。这种高杠杆的玩法太危险了，一旦NOI下滑或者估值下行，整个REITs就会被活活拖垮。广发新城吾悦REIT因为这次严重的合规硬伤和糟糕的申报质量，已经成了“劣质”项目的典型案例。这种大比例借钱的操作不仅违反了监管规定，还把投资者推到了悬崖边上。