国家统计局日前公布的数据显示，2025年12月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。
与11月相比，市场边际变化主要体现在两个方面：其一，新建商品住宅环比上涨城市数量减少，反映价格修复动力仍偏弱；其二，一线城市内部走势分化更为清晰，核心城市结构性支撑仍在，但二手房调整对整体预期形成牵引。
问题：整体回落与结构分化并存 从环比看，新建商品住宅方面，一线城市价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点。
其中，上海环比上涨0.2%，北京、广州、深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5%。
二线、三线城市新房价格环比分别下降0.4%和0.4%，二线降幅较上月扩大。
二手住宅方面，一线城市环比下降0.9%，降幅虽较上月收窄，但仍处于较大下行区间；二线、三线城市二手住宅环比均下降0.7%，降幅较上月扩大。
总体看，二手房“以价换量”特征依旧明显，成为拖累市场信心的重要变量。
从同比看，回落压力更为突出。
一线城市新房同比下降1.7%，降幅扩大；其中上海同比仍上涨4.8%，显示核心区域、核心产品仍具韧性，但北京、广州、深圳分别同比下降2.4%、4.8%和4.4%。
二线、三线新房同比分别下降2.5%和3.7%，降幅继续扩大。
二手住宅方面，一线同比下降7.0%，二线、三线同比均下降6.0%，表明存量市场调整尚未完成，对价格中枢的再定位仍在进行。
原因：供需修复不均与预期偏弱叠加 一是需求端恢复存在差异。
人口流入、产业支撑较强的城市，改善性需求与部分投资性需求更具韧性；而人口净流出或产业承压地区，购房需求修复更慢。
上海新房环比上涨与同比上行，在一定程度上体现了核心城市基本面与优质供给的支撑。
二是二手房主导的“价格发现”作用增强。
二手房挂牌量、换房链条是否畅通，直接影响成交与价格预期。
当前一线城市二手房环比降幅虽收窄，但同比降幅扩大，意味着短期波动改善尚未形成趋势性扭转，买卖双方仍处于拉锯状态。
三是新房与二手房联动效应持续。
二手房价格下行往往压缩新房溢价空间，促使开发企业调整定价策略，进而影响新房价格的边际表现。
尤其在供给结构相对同质的城市，这种传导更为明显。
四是市场对收入预期、就业稳定性与金融成本更为敏感。
购房决策周期拉长，观望情绪增加，使价格更容易在成交不足时走弱，形成“量价联动”压力。
影响：稳市场基础仍在但修复节奏偏缓 对居民端而言，房价温和回调有助于降低购房门槛，改善性与刚性需求的入场条件有所改善，但二手房持续走弱也会压制换房预期，影响置换链条恢复。
对企业端而言，价格调整会进一步考验项目去化与现金流管理能力，优质地段、优质产品相对抗跌，而库存压力较大的区域更需通过产品升级与营销策略优化提升竞争力。
对地方经济与金融体系而言，房地产相关产业链仍具重要影响，市场调整期更需要防范局部风险外溢，稳定预期、稳定融资、稳定交付仍是关键任务。
对策：以“保交付、稳预期、促需求、优供给”协同发力 首先，继续把保交付作为稳定市场的底线任务，强化项目资金闭环管理与风险处置协调机制，提升交付确定性，修复购房者信心。
其次，因城施策释放合理需求，围绕首套、改善、置换等群体优化支持措施，打通“卖旧买新”堵点，提升二手房流通效率，推动换房链条顺畅运行。
再次，优化供给结构，减少同质化供给，提升改善型、绿色低碳、适老化等产品供给质量，以高质量供给匹配结构性需求。
同时，完善住房保障与市场体系衔接，推动租购并举，扩大保障性住房、配售型保障性住房等供给，形成“保障+市场”的梯度供给格局，更好稳定预期。
前景：价格波动或趋于收敛 城市分化将长期存在 综合12月数据，短期内市场仍处于调整修复阶段，“核心城市结构性企稳、更多城市仍在磨底”的格局可能延续。
随着稳市场政策持续落地、保交付推进及需求端逐步修复，部分核心城市的新房价格波动有望趋于收敛，但二手房的出清过程仍将影响市场情绪。
未来较长一段时间，人口与产业导向带来的城市分化、区域分化、产品分化将更加突出，市场竞争将从“规模扩张”转向“品质与运营能力”比拼。
当前房地产市场正处于转型关键期，价格波动的背后折射出经济结构调整的深层逻辑。
在"房住不炒"定位下，如何通过制度创新平衡短期稳市场与长期促转型的关系，将成为考验政策智慧的重要课题。
随着保障体系完善和租赁市场发展，中国住房制度正向着"多主体供给、多渠道保障"的新格局稳步迈进。