上海房地产市场在2025年收官阶段显现降温迹象。
最新监测数据显示，12月最后一周全市新建商品住宅供应面积降至7.2万平方米，较前周断崖式下跌76.22%，创下半年单周最低纪录。
市场分析认为，这既反映房企完成年度目标后的推盘节奏调整，也暴露出购房需求阶段性疲软的现实挑战。
作为本轮推盘主力，央企开发商表现分化明显。
保利发展旗下杨浦滨江标杆项目"外滩曜"以135000元/平方米的备案均价入市，虽实现122%认购率，但网签数据显示实际成交仅1套。
该项目所在的东外滩板块当前聚集超10个在售新盘，同质化竞争导致开发商不得不采取95折优惠、赠送车位等促销手段。
值得注意的是，该地块在2025年6月土拍中经95轮竞价斩获，95530元/平方米的楼板价至今保持区域纪录，高企的土地成本与市场消化能力的错配，正考验开发商的运营智慧。
招商蛇口同期推出的三个项目中，嘉定新城"林屿湖畔"延续此前热销态势，五批次56套房源认购率达104%，但21.43%的网签去化率揭示签约转化存在滞后。
业内专家指出，这种现象反映当前购房者决策周期延长，部分客户持观望态度等待更大优惠。
市场整体呈现量跌价升特征。
上海中原地产监测显示，上周新房成交均价同比飙升53.75%至102093元/平方米，主要受高价项目集中备案的结构性影响。
但成交面积12.55万平方米的规模，较2025年周均15万平方米水平仍有差距。
中指研究院专家分析，这种"虚假繁荣"难以持续，随着春节临近和新增供应减少，未来两月成交量或将回落至8-10万平方米区间。
面对市场调整期，开发商正采取差异化策略破局。
保利发展在闵行颛桥的"都汇和煦"项目通过控制总价（均价69888元/平方米）、主打中小户型等方式加速周转，首期去化率超五成。
部分房企则加强与渠道合作，通过提高分销佣金激发中介带客积极性。
政策层面，"好房子"建设导向持续强化，要求开发商从产品力维度突破同质化困局。
上海楼市年末冲刺阶段已经收尾，市场进入新的周期。
从保利发展在杨浦滨江的连续布局，到招商蛇口在嘉定新城的地王项目，头部开发商仍在坚守高端市场。
然而，高价项目的去化压力也在显现，需要通过优化营销策略、提升产品品质来赢得市场认可。
2026年上海楼市将面临供应调整、政策深化和消费升级的多重考验，市场参与者需要在"好房子"建设的政策导向下，更加审慎地把握市场节奏，实现高质量发展。