3月16日，自然资源部开了个发布会，给大家解释了之前他们和国家林草局联合发的那个文件。这个文件里有句话挺让人关注的，说新增建设用地一般不用来盖房子，结果市场就误会了，以为是把土地停供了。自然资源部自然资源开发利用司的孔维东司长出来说，其实不是不给土地了，而是要把现有的资源用好，这样的话城市功能才能完善，老百姓生活才能更好。那么问题来了，什么是新增建设用地呢？简单说就是把农地或者荒地变成建设用地。很多人把新增建设用地和房地产开发用地搞混了，房地产开发用的地大多是以前就有的存量土地，像旧城改造、旧工厂改建这种地方。就像上海易居房地产研究院的严跃进说的那样，市场产生误解主要是分不清这两个概念。 另外发布会上国土空间用途管制司的刘彦司长也说了，现在要健全增存挂钩机制，加大力度把存着的地盘活起来。新增建设用地要优先给重大项目、新产业和民生事业用，防止城市像摊大饼一样无序扩张。中指研究院的负责人觉得这次政策是要把房地产开发靠新增地的路子卡严一点，主要靠盘活存量来解决问题。 过去两年各地都在想办法把闲下来的地收起来、调整一下再给出去。这次公布的数据显示，2025年自然资源部配合财政部发地方债5400多亿主要就是用来买闲地的。根据中指监测的数据，像武汉这种城市光“收-调-供”就弄了30多宗；到了2026年2月底全国有28个省市公示要用专项债买闲地的钱加起来超过7700亿，实际发出去的有3350亿，占比大概43%。 未来地方政府可能会加快收储存量土地的速度，同时通过调整规划、换地这种方式来满足市场需要。严跃进也觉得在“缩量提质”这个基调下，各地会更爱推出那些地段好、配套全、条件少的好地来稳市场预期。比如上海、杭州、广州这些大城市现在还是隔三岔五地出宅地供应信息。 在严跃进看来往后就得看存量土地怎么盘活了。通过城市更新、专项债收购闲置土地还有低效用地再开发这些办法能放出不少空间来补充供应渠道。 中指研究院还提到长期看我国城市更新空间大得很。到时候它承担的作用会更重要也更综合点了。估计这次新政策出来后各地会加大力度搞城市更新，更看重那些高价值地块的改造更新。 从数据上看2025年全国二手房成交面积占比已经升到45%了；重点30个城市二手房成交占比更是高达65%；根据中指测算结合人口普查数据显示2020年末咱们城镇里的房子总量有364亿平米左右其中2000年以前盖的规模大概有100亿平方米这么多；再加上2024年底住建部说过像全国35个大中城市里需要改造的城中村就有170万套这么多套。 这次新政对地方政府和房地产开发商要求更高了未来开发得更依赖存量盘活和城市更新这条路子企业应该早点去参与前期更新和存量盘活的过程多争取一些优质的地块资源。