问题——业绩大幅下滑与现金流压力并存 根据公司披露信息，2025年万科实现营业收入约2334亿元，同比下降32%；归母净亏损约886亿元，亏损同比更扩大。继此前一年出现较大亏损后，公司连续两年处于深度亏损区间，引发市场对其盈利修复能力与资金安全边际的关注。 从经营端看，公司开发业务盈利空间明显收窄，结转毛利率降至较低水平，销售端则面临行业整体下行与区域分化叠加的压力。资金端方面，截至2025年末公司货币资金规模与一年内到期债务之间存明显缺口，短期偿债与经营性现金流平衡成为重要挑战。 原因——低毛利结转、集中计提减值与投资回报走弱叠加 一是结转项目利润被压缩。过去房地产上行周期中，部分城市土地价格快速上涨，企业在竞争中获取的高成本土地与项目进入集中结算阶段。随着房价回调、去化放缓以及促销力度加大，高成本项目在结转时更容易出现“成本高、售价低”的差额，直接拉低毛利水平。 二是减值计提对利润形成一次性冲击。公司2025年计提资产减值与信用减值规模较大，反映出部分存货、在建项目以及应收类资产的可回收价值下降。此类会计处理在行业下行期更为集中，本质是对资产质量与收益预期的重新评估，也意味着此前账面利润空间被再校准。 三是投资收益承压。受行业周期、被投企业经营波动等因素影响，联营合营及涉及的投资收益下滑甚至转亏，进一步削弱了利润端的对冲能力。 四是税费与结算结构因素影响利润表现。房地产项目结转与税费确认具有阶段性特征，在收入下降、利润承压的情况下，税费对净利润的边际影响更加突出。 影响——信用预期、融资成本与经营修复形成连锁反应 对企业自身而言，连续大额亏损会影响投资者与金融机构对其盈利稳定性的判断，进而传导至融资成本、融资期限与授信结构。在销售回款走弱的背景下，企业更需要通过精细化现金流管理、盘活存量资产与优化债务结构，维持偿付与经营的动态平衡。 对行业而言，万科作为头部房企之一，其业绩波动反映出房地产仍处于深度调整期：一上，过去依赖高周转、高杠杆、快速扩张的模式难以持续；另一方面，资产价值重估、项目利润下修与现金流压力正更大范围内传导。需要注意的是，部分出险房企阶段性利润改善，更多来自债务重组带来的会计收益，并不等同于主营业务实质好转，应区分“报表修复”与“经营修复”。 对策——稳经营、保交付与债务管理成为关键抓手 业内人士认为，当前阶段房企化解风险主要围绕三条主线： 其一，稳住经营基本盘。围绕刚性与改善型需求，优化供给结构与产品定位，提高去化效率与回款能力，减少对大幅降价的依赖，逐步恢复经营性现金流的可持续性。 其二，压降风险敞口。对低效项目加快处置或引入合作方，推动存量资产盘活；对仍可能承压的项目与应收款项加强审慎管理，减少新增风险累积。 其三，强化债务统筹。通过展期、置换、协商重组等方式优化到期结构，争取更合理的期限与成本安排，同时提高信息披露透明度与债权人沟通效率，稳定市场预期。 在支持性因素上，大股东及相关方的阶段性资金支持有助于缓解短期流动性压力，但从中长期看，企业仍需依靠销售回款、资产处置与经营改善实现内生修复。 前景——房地产进入“结构性修复”阶段，企业分化或将加剧 综合判断，房地产市场正从“总量驱动”转向“结构驱动”，城市能级、人口与产业支撑、产品力与交付能力将成为决定企业生存与发展的关键变量。政策层面持续强调“保交楼、稳民生”，并推动融资协调机制、项目“白名单”等措施落地，旨在稳定市场预期，促进风险有序出清。对企业而言，未来竞争不再主要取决于规模扩张，而更取决于现金流韧性、资产质量与风险管控能力。
万科集团的经营困境是中国房地产行业深度调整的缩影，也表明依靠高杠杆、高周转的传统模式难以为继。在“房住不炒”政策基调下——房企需要重新审视发展路径——从规模导向转向质量优先。行业变化既考验企业的战略定力，也考验各方在风险处置中的协调能力。未来房地产将进入更强调精细化运营的新阶段，能够主动适应变化的企业，才有望在新周期中获得新的发展空间。