问题——库存高位与量价回落并存，市场仍筑底。2026年前2个月，全国房地产市场延续调整。数据显示，2月末全国商品房待售面积约8亿平方米，处于历史高位。需求端上，商品房销售面积、销售额同比降幅扩大，呈现“量价齐跌”：前2个月商品房销售均价约8809元/平方米，环比、同比均下降；住宅均价约9259元/平方米，也出现回落。供给端方面，开发投资同比下降但降幅较上年有所收窄，施工面积、新开工面积、竣工面积仍明显回落，显示行业收缩中调整节奏。资金端上，房企到位资金减少，现金流压力仍未明显缓解。总体看，市场尚未出现全面企稳的明确信号。 原因——供需变化、预期偏弱与结构分化叠加。 一是供需关系出现阶段性变化。前期供给累积形成的待售库存叠加二手房挂牌与法拍房入市，使有效供给维持高位；部分城市人口流入放缓、需求释放节奏变慢，去化周期拉长。二是价格预期偏弱带来更强观望。销售承压下，部分企业采用“以价换量”，强化短期下行预期，形成“降价—等更低价—成交放缓”的循环。三是行业信用修复仍在推进。回款节奏放慢，融资环境虽有边际改善但仍偏谨慎，影响拿地与开工安排。四是城市与产品分化加剧。核心城市和优质板块需求韧性相对更强，部分三四线城市库存压力大、购买力有限，拖累全国平均表现。 影响——风险出清继续，稳增长与保交付压力并存。库存高位叠加销售、价格走弱，对行业链条形成多重传导。对企业而言，回款不足将更压缩投资与开工意愿，施工、新开工、竣工持续回落意味着企业更趋谨慎，“缩表”与风险出清仍将延续。对地方而言，土地市场与有关税收收入修复偏慢，财政平衡与公共支出安排需要更精细的统筹。对居民而言，房价回调在一定程度上改善刚需和改善型需求的可负担性，但若预期修复不足，交易活跃度仍可能受抑。对宏观而言，房地产与上下游关联度高，行业深度调整会对投资、消费与就业形成阶段性约束，需要更有针对性的政策组合对冲影响。 对策——围绕“稳预期、促成交、去库存、防风险”完善政策工具。业内分析认为，在库存高位与需求偏弱并存的背景下，政策需要更强调协同与可持续：其一，继续优化需求端政策，支持合理住房需求释放。围绕首套与改善性需求，完善信贷支持、降低交易成本、提升公积金使用便利度，增强居民入市信心。其二，强化去库存与供给端优化的联动。对库存压力较大的城市，因城施策完善保障性住房、人才住房、租赁住房等供给体系，通过收购存量商品房用于保障房或租赁住房等方式提高消化效率，同时控制新增无效供给，优化供地节奏与结构。其三，将“保交付、稳主体”放在更突出位置。用好项目融资协调机制，推动资金精准支持合规项目和在建项目，避免资金空转；对经营稳健企业合理满足融资需求，支持兼并重组与风险处置，促进信用修复。其四，稳定预期与改善交易环境并重。提高市场信息披露透明度，强化预期引导，规范中介、销售与价格行为，提升交易效率，减少不必要的交易摩擦。 前景——短期仍需时间筑底，中期取决于政策合力与结构性修复进展。从当前指标看，市场仍处深度调整：销售、价格与资金面尚未同步改善，库存高位对价格形成约束。短期内全国房价仍有下行压力，成交回暖基础仍需巩固。中期看，若政策在促需求、去库存、稳融资、保交付各上形成更强合力，叠加居民住房消费逐步回归理性、改善性需求有序释放，市场有望从“下行探底”转向“低位企稳、结构修复”。同时，城市分化仍将延续，房地产发展模式将更强调以人定房、以销定产，使供给与人口、产业承载能力相匹配。
房地产深度调整既是周期变化的结果，也是结构转型的一部分；面对创纪录的待售面积与仍在修复的市场信心，需要用更系统的思路统筹稳市场、促转型与防风险：在守住交付底线、稳定预期的同时，通过盘活存量、优化供给重塑供需平衡——推动房地产回归居住属性——走向更可持续的发展路径。