大家好，这次咱们来聊聊上海的房产税政策。2026年1月1日，最新的个人住房房产税应税房价分界线就出来了。根据市统计局的数据，2025年全市新建住宅平均售价是46268元/平方米，按照两倍的价格线计算，这次的分界线定在了92536元/平方米。这可是自2018年以来，这条线第一次往下走。毕竟，试点房产税最早是在2011年开始的，到现在已经16年了。 《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》里规定，普通税率是0.6%，如果新房每平方米价格低于上年度新建商品住宅均价的两倍，就按0.4%算。那个均价由市统计局每年公布。易居研究院的严跃进老师也说了，分界线就是决定你买房到底用哪个税率的关键。今年数值下降了，说明2025年上海新建商品住宅的价格趋势变了。 临界点这回“由升转降”，其实是个挺重要的信号。经历了前几年的调整后，今年高价位房子的成交比例变少了，整体均价算是稳住了。这给房产税划了个更符合现在行情的“水位线”。按照现行政策算税就是这么个公式：税额=建筑面积×单价×70%×税率。 对于改善型需求的家庭来说，要是房子单价在92536元以下，还在征税范围内买二套房的话，就可以用0.4%的优惠税率。假如一个沪籍三口之家已经有一套100平米的房子了，现在又买了一套单价90000元/平米的新房。他们家的应税面积就是200平米减去人均免税的60平米乘以3人，也就是20平米。因为单价没到临界点92536元，所以适用0.4%的税率。算下来这一年要交5040块钱的税。 另外还有个好消息：上海市财政局等三个部门在今年1月发布通知说，原来那个关于房产税试点的文件有效期延长到了2031年1月27日。这给市场吃了个定心丸。最近几年上海的税费政策一直在变，包括取消非普通住宅标准、下调契税、减免增值税和个人所得税等等。在房产税这块儿也做了调整。 比如今年9月，上海出台了新政策：符合条件的非本市户籍家庭买首套房不征税；买二套房合并算面积后人均还能扣60平米免税。符合条件的人有两类：一是引进的高层次人才；二是持居住证满3年的人。 如果居住证不满3年的外地人买房就得先交税后退税：先按规定收税；等居住证满3年后能退掉之前在那期间交的税。还有个关于本市户籍居民子女成年后的新政策：自2026年1月1日起，子女成年后买房是他们的唯一住房的话就免征房产税了。比如孩子未成年时和父母、祖父母住一起后来买房置换的情况也适用这个政策。 严跃进老师觉得这次临界点下调是政策跟着市场走了。这一系列的利好政策凑在一起形成了“组合拳”，对促进楼市的小阳春挺有帮助的。