恒隆集团日前公布2025年度业绩，整体经营面临多重压力。集团实现总收入104.14亿港元，较上年下滑11%；股东应占基本纯利24.07亿港元，虽同比增长3%，但增幅有限。营业溢利为68.36亿港元，反映出集团盈利空间受到挤压。 收入下滑的主要原因来自两个方面。其一是物业销售收入大幅萎缩。报告期内，集团仅售出香港皓日项目24个住宅单位、武汉恒隆府1个单位和昆明君悦居5个单位，合计进账2.64亿港元，同比大幅下降83%，反映出房地产销售市场的持续低迷。其二是租赁收入承压。整体租赁收入下降2%至98.53亿港元，其中内地租赁收入67.57亿港元，同比减少1%；香港租赁收入30.96亿港元，同比减少3%。 租赁业务内部分化明显，呈现冰火两重天的局面。商场组合表现相对稳健，凭借营运策略优化和内地消费信心回升，保持了较高租出率，收入基本保持稳定。而高端办公楼组合则承压显著，全年收入同比下降7%。该分化反映出当前商业地产市场的深层变化：消费类物业受益于内需复苏而相对抗跌，而办公类物业则面临结构性困境。 内地写字楼市场压力尤为突出。恒隆地产执行董事、行政总裁卢韦柏指出，内地市场面临三重挑战：新增供应持续增加，外资企业扩张步伐暂缓，内资企业需求平淡。由于集团甲级写字楼租户以外资企业为主，这些因素叠加作用，导致租赁需求持续承压。上海等一线城市尤其受到市场竞争激烈和供应过剩的影响。 与此形成对比，香港写字楼市场已显现企稳迹象。2025年第四季度大部分新增供应已被市场消化，不少企业新入驻，市场活跃度逐步提升。这一差异表明，香港市场的调整周期已进入尾声，而内地市场仍处于深度调整阶段。 面对严峻的市场形势，集团管理层坦诚地表示，当前首要任务是维持写字楼出租率。卢韦柏指出，即使租期未到的租客也会主动来谈判，集团不得不与现有租客重新协商租约条款。这样的市场环境下，能够维持写字楼出租率在八成以上，已属行业内的不错成绩。这反映出集团在市场下行期采取的务实态度，优先保证现金流稳定性，而非盲目追求租金收益。 卢韦柏预测，内地写字楼市场的调整周期还将持续18至24个月，之后有望逐步企稳。这一判断参考了香港市场的复苏轨迹，为集团的中期规划提供了参考框架。 在整体业绩承压的背景下，酒店业务成为唯一的亮点。全年酒店对应的收入同比大幅上升57%至2.97亿港元，得益于酒店物业组合规模的扩展。沈阳康莱德酒店虽然平均每日房价略有承压，但受益于旅游业内需回暖，租出率微升2个百分点，全年收入同比增长1%。昆明君悦酒店2025年完成首年全年营运，录得收入1.35亿元人民币，下半年增长动力显著加快，收入较上半年跃升近37%，成为酒店板块的核心引擎。 未来项目进展上，集团多个重点项目正按计划推进。杭州恒隆广场办公楼E座已于2025年11月底起陆续交付使用，商场预计2026年4月正式开幕，目前预租率已达约90%。无锡恒隆广场二期项目推进顺利，酒店预计2026年上半年开幕。上海恒隆广场扩建项目于2025年6月顺利封顶，预计2026年下半年正式开幕。这些项目的推进为集团长期发展奠定基础，但同时也意味着集团需要在市场调整期间管理好现金流和债务压力。
这份财报既是传统地产模式瓶颈的缩影，也暗含转型升级的密码。当"减债增效"成为行业共识，恒隆在重点项目上的精耕细作或许预示着一个新趋势：商业地产的价值评判标准正从规模扩张转向运营质量，而能否在调整期中构建不可替代的空间服务能力，将决定企业未来的市场站位。