问题——进入存量发展阶段后，部分城市仍存在基础设施老化、公共服务供给不均、空间品质不高、历史街区保护与利用不足等短板。
一些老旧小区配套落后、加装电梯难度较大；地下管网年久失修带来安全风险；部分老街区“只修不活”，难以形成可持续运营。
与此同时，居民对宜居环境、便捷服务、绿色空间和文化体验的需求持续提升，城市治理能力亟待随之迭代。
原因——从发展阶段看，城市建设从增量扩张转向存量提质，更新任务更强调系统性、精细化与长期运营；从结构矛盾看，人口集聚与设施承载、空间供给与功能转换之间的不匹配日益突出；从投入方式看，单一财政投入难以覆盖庞大需求，项目收益周期较长、回报结构复杂，对投融资机制创新提出更高要求；从实施层面看，更新涉及规划、建设、管理、运营全链条，跨部门协同、公众参与与利益平衡成为绕不开的“必答题”。
影响——城市更新兼具“投资于物”和“投资于人”的双重属性，既补齐市政与公共服务短板，又拉动相关产业链协同发展。
业内人士认为，通过老旧小区和危旧房改造、社区与街区品质提升、既有建筑功能转换等举措，可带动建材、装饰装修、家居家电、物业服务、养老托幼以及文旅文创等领域需求释放，进而增强居民消费意愿与能力。
历史文化保护利用同样是城市更新的重要内容。
安徽宁国河沥溪老街在实施历史文化街区工程后，引入多元业态商户，涵盖餐饮、创意零售与非遗展示，累计接待游客超过200万人次，带动商户营收增长，成为“修得好、更要用得活”的例证。
广西梧州对骑楼城内五百余栋骑楼建筑开展评估加固与修缮，坚持“修旧如旧”，在保留传统风貌的同时导入茶文化体验等新场景，烟火气与消费热度同步回升。
存量商业载体改造也在提速，北京北三环一处上世纪90年代老百货通过改造升级为融合总部办公与复合商业的城市综合体，体现出既有建筑再利用对于提升城市功能和资源效率的现实价值。
对策——围绕高质量推进，更多地方将“因地制宜、系统治理、运营前置”作为更新思路：一是以需求为导向科学编制更新规划，明确更新内容、更新方式与时序安排，避免碎片化改造；二是把安全韧性摆在突出位置，持续推进地下管网、排水防涝、燃气管道等基础设施改造，提升城市抵御风险能力；三是完善多元主体参与机制，构建可持续投融资体系，鼓励社会资本、专业机构与社区居民共同参与；四是注重存量盘活与功能转换，推动低效空间再利用，形成“建设—运营—治理”闭环。
金融支持也在跟进，福建提出鼓励探索老旧危旧住房自主更新改造模式，引导金融机构提供信贷支持，在贷款期限、条件与利率等方面给予更具适配性的安排，为项目落地提供资金保障。
前景——从成效看，2025年全国开工改造城镇老旧小区约2.6万个，新增加装电梯约1.4万部，惠及居民470多万；同时建成口袋公园约4700个、城市绿道约5800公里，改造地下管网约15.6万公里，城市宜居度与安全性同步提升。
面向2026年，35个城市更新试点城市将结合自身禀赋继续深化探索，力争形成更多可复制、可推广的制度成果。
多地已明确年度目标：北京提出推进危旧简易楼排险、老旧小区改造和电梯加装，并持续推进城中村改造；重庆聚焦老旧小区、城中村及危旧房改造，提出完成600个老旧小区改造任务；湖北提出新增口袋公园100个；海南提出推进绿廊绿道建设打造“清凉城市”；陕西提出加强地下管网与综合管廊建设，完善排水防涝体系并常态化更新老化燃气管道。
随着政策工具与治理方式不断完善，城市更新有望从“单点突破”走向“系统升级”，推动城市品质、产业活力和民生福祉协同提升。
城市更新，更新的不只是建筑与街道，更是一座城市与居住其中的人之间的关系。
当历史街区重现烟火气，当老旧小区装上新电梯，当地下管网不再成为城市运行的隐患，人们对城市的认同感与归属感便在这些细微之处悄然生长。
高质量推进城市更新，既需要政策的精准引导与资金的持续投入，更需要在保护与发展、效率与公平之间找到平衡。
这是一项长期工程，考验的是治理智慧，检验的是发展成色，最终指向的，是人民群众对美好生活的真实期待。