问题——市场延续调整，二手房下行更为一致。
从统计口径看，2025年12月70个大中城市商品住宅销售价格总体呈现环比下降、同比降幅扩大的特征。
其中，二手住宅价格环比“全线下行”尤为引人关注：70城二手房环比均下降，显示存量房市场价格调整具有更强的同步性。
一线城市二手住宅环比下降0.9%，降幅较上月收窄0.2个百分点，但城市间分化仍存，北京环比下降1.3%，广州下降1.0%，上海、深圳均下降0.6%。
新房市场方面，一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，降幅有所收窄；上海环比上涨0.2%，北京、广州、深圳分别下降0.4%、0.6%、0.5%。
二、三线城市新房环比均下降0.4%，二手房环比均下降0.7%。
原因——需求修复节奏偏慢与预期调整叠加，二手房更易“以价换量”。
业内普遍认为，二手房价格对市场情绪与交易活跃度更敏感。
与新房相比，二手房挂牌量大、议价空间更充分，在成交端承压时往往率先通过价格调整促成交易。
12月二手房“普跌”，反映出部分城市居民购房决策仍偏谨慎，观望情绪尚未完全消散。
与此同时，不同城市新房与二手房走势差异，也与供给结构和成交结构有关：核心板块、改善型产品更具韧性，部分城市新房仍能凭借产品力、配套兑现及供给节奏形成阶段性支撑；而二手房受存量规模、房龄结构、片区分化影响更大，价格更易出现连续调整。
从同比指标看，各线城市同比降幅扩大，意味着在去年同期基数与当下市场修复节奏之间仍存在“时间差”。
一线城市新房同比下降1.7%，其中上海同比上涨4.8%，北京、广州、深圳分别下降2.4%、4.8%、4.4%，折射出一线内部也存在产业支撑、人口流入、供给结构和成交热度的差异。
影响——短期或继续磨底，长期有助于促成交、促出清、稳预期。
房价调整一方面会影响居民与企业对资产价格的预期，进而影响购房与投资决策；另一方面，合理的价格回归也有助于提升交易可达性，推动市场从“量缩价僵”转向“价调量稳”。
对地方而言，房地产市场走势与土地市场、财政收入、城市更新节奏、金融风险防控等密切相关。
若二手房持续下行，可能对部分改善置换链条形成掣肘：旧房难卖、置换受阻，会影响新房去化与市场活跃度。
但若价格调整加快、成交逐步修复，则有望带动存量去化与需求释放，推动市场逐步筑底企稳。
对策——以“稳预期、促流通、防风险”为主线，强化分类施策与供需匹配。
当前阶段，政策着力点宜更加聚焦在促进合理住房需求释放与提升交易效率。
一是继续落实因城施策，针对不同城市的库存水平、人口流入、产业结构与财政承受能力，优化住房信贷、税费支持、交易便利等政策组合，提高首套与改善需求的可得性。
二是加快构建“租购并举”的住房体系，推动保障性住房、人才住房与市场化住房形成互补，稳定基本居住需求预期。
三是着力打通一二手联动与“卖旧买新”链条，在规范中介服务、提升信息透明度、优化交易流程等方面下功夫，降低交易成本。
四是坚持风险底线，稳妥推进存量项目化解与企业风险出清，推动行业从高杠杆、高周转向高品质、可持续转型。
前景——分化仍将延续，核心城市结构性机会与政策托底并存。
展望后续，房价走势仍可能呈现“整体承压、结构分化”的格局：二手房因供给弹性大、价格调整更充分，或仍承担“先行出清”的角色；新房市场更依赖供给结构与项目品质，核心区、优质产品存在相对韧性。
随着稳增长政策持续发力、房地产相关支持政策进一步落地，以及居民收入预期逐步改善，市场有望在调整中寻找新的均衡点。
值得关注的是，一线城市内部差异仍将扩大，二三线城市则更取决于人口与产业基本面、库存压力及城市更新带来的结构性改善。
房地产市场的健康发展需要在稳定预期与合理调整之间寻求平衡。
当前价格下行虽然给市场带来压力，但也为构建更加理性、可持续的房地产发展模式创造了条件。
各地应继续坚持"房住不炒"定位，精准施策，促进房地产市场平稳健康发展，为经济社会发展提供有力支撑。